5 grešaka pri kupnji stana u novogradnji koje koštaju novaca i živaca

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Vjerovati u velikodušna obećanja programera i kupiti stan u području koje vam se toliko sviđa na slici definitivno se ne isplati.

Većina nas u životu neće kupiti ništa skuplje od stana. Štedimo za kaparu nekoliko godina, zatim otplaćujemo hipoteku još 10 godina - i sve to kako bismo stekli vlastite kvadrate.

Već osam godina vodim servis za pronalaženje stanova u novogradnji i još uvijek ne razumijem zašto se ljudi labavo odnose prema glavnoj kupovini u životu. U ovom članku ću vam reći o glavnim pogreškama pri kupnji stana u novogradnji, do čega vode i kako ih izbjeći.

1. Odaberite prvi stan koji se pojavi

Programeri postavljaju reklame na jumbo plakate, u prometu, na Internetu i na televiziji. Naravno, apartmani u njemu opisani su na način da se čini da nema bolje ponude za pronaći. Stoga ga mnogi ne traže. Svidio mi se stan na reklamnom plakatu - a sada osoba u uredu programera sklapa ugovor.

Ovakvim pristupom šanse za kupnju najboljeg stana za vaš proračun su minimalne. Gotovo uvijek se ispostavi da je drugi developer imao sličan stan jeftiniji. Ili isto, ali ima veću površinu ili bolje dvorište. Stoga toplo preporučam da prije donošenja odluke o kupnji proučite tržište.

Odredite iznos koji ste spremni potrošiti i pogledajte što programeri vašeg grada nude za taj novac. Usporedite ih međusobno po cijeni, površini, dodatnim značajkama kao što su završna obrada po sistemu ključ u ruke ili dvorište bez parkinga - i tek onda donesite odluku.

35 m² po cijeni od 40

Slučaj iz prakse: čovjek je kupio stan u St. Iz oglasa je saznao za prijedlog promoviranog programera: 3 milijuna rubalja, 35 m², kuća će biti isporučena za godinu i pol. Sve mu je odgovaralo, a on je i formalizirao dogovor.

A onda se ispostavilo da drugi programer prodaje stanove u istom dijelu grada, samo odnushki su već bili 40 četvornih metara. Razlika u cijeni bila je neznatna, 70 tisuća. Ovi stanovi su bili malo dalje od metroa, ali za kupca to nije bilo toliko važno.

Vrijedilo je provesti par večeri prateći tržište, a izbor bi bio puno bolji.

Napravite zbirnu tablicu i usporedite stanove po parametrima koji su vam važni. Pripremili smo predložak u Google Sheets - slijedite link, napravite kopiju i koristite ga.

Otvorite predložak →

Također ću predložiti neke od najprikladnijih i najinformativnijih stranica za praćenje tržišta.

savezni:

• "CIJANOGEN";
• Yandex. Realty.

za Moskvu:

• MskGuru;
• "Novostroy";
• Novostroy - M.

Za St. Petersburg:

• SpbGuru;
• "Novostroy-SPb";
• Novostroy.su.

2. Vjerujte neutemeljenim obećanjima programera

Kako bi vas uvjerili da od njih kupite stan, programeri vas doslovno bombardiraju obećanjima. “Kupite stan odmah! Tada će se ovdje pojaviti dječji vrtić, škola, kafići i restorani, gradski javni prijevoz. Cijene stanova će skočiti u nebo! - oni kažu.

Kada kupujete nekretninu, ne možete vjerovati ničemu. Ako postoje planovi za razvoj infrastrukture, onda ih treba dokumentirati u projektnoj deklaraciji. Također možete pretraživati općinska mjesta za planove teritorijalnog razvoja. Na primjer, Murin razvojni plan može se pronaći na web stranici općinskog okruga Vsevolozhsk.

Spasio i kupio stan na otvorenom

Jedna je obitelj pretjerano povjerovala obećanjima graditelja i kupila stan u fazi izgradnje u novoj zoni. Tada su tamo predane doslovno tri-četiri zgrade, a sada su prodavali stanove u kućama druge etape. Od infrastrukture - cesta i nekoliko manjih trgovina.

Iz tvrtke su obećali da će se za samo pet godina ovdje pojaviti normalna urbana infrastruktura. Za obitelj je bilo posebno važno što će se ovdje pojaviti dječji vrtić, kaže projektant.

Prošlo je pet godina, a pojavili su se samo minibusi, lanci trgovina i štandovi s pivom. Dijete su morali poslati u mali privatni vrtić, jer nisu čekali državni.

Prazna obećanja ne tiču se samo infrastrukturnih objekata, već i kvalitete samih kuća. Primjerice, umjesto obećanih tihih njemačkih dizala ugrađuju se obični mogiljevski. Ili obećavaju da će sakriti vodovodne cijevi u pod, a zatim napustiti ovu ideju i rastegnuti ih uz zidove: morate ih zamotati u kutije i pokvariti unutrašnjost.

Pažljivo proučite svoju projektnu deklaraciju i kapitalni projekt. Donesite pesimistične zaključke: čega nema, toga neće biti. Na taj način nećete stvoriti nerazumna očekivanja za sebe, a ako programer ispuni svoja obećanja, to će biti ugodan bonus.

3. Ne obraćajte pozornost na područje

Neki kupci dolaze u novi kvart u kojem će prvi put živjeti tek kada im investitor iznajmi kuću. I suočeni su s neugodnim iznenađenjima.

Oslikana stabla

Programer je kupcu pokazao područje buduće kuće na maketama napravljenim pomoću računalne grafike. Kupcu se svidjelo i kupio je stan.

Nakon nekog vremena, čovjek je stigao u svoj novi dom. Očekivao je da će u dvorištu biti mnogo drveća, kao na onim renderima. No dočekalo ga je tek nekoliko grmova u blizini ulaza i ogromne nove zgrade uokolo. Čovjek je kupio stan u tipičnom betonskom mravinjaku.

Nužno – naglašavam, imperativ! - Prije kupnje stana obiđite područje u kojem ćete živjeti. I to ne 15 minuta s prozora automobila, već pješice i nekoliko sati. Do svog novog doma dođite javnim prijevozom s posla. Prošećite, idite u trgovine, večerajte u kafiću. Pogledajte igrališta, popričajte sa stanarima - kako oni ovdje žive? To će vam dati grubu predodžbu o području, a moći ćete donijeti informiranu odluku hoćete li ovdje kupiti stan ili ne.

Ako zapravo još nema područja, učinite isto u drugim, već naseljenim područjima developera. Možda vam se sada čini da sve to nije toliko važno i da je glavno što se nalazi u stanu. Vjerujte mi na riječ: nije. Uglavnom radim u Sankt Peterburgu, gradimo mjesta za spavanje na periferiji s hrpom nebodera: Murino, Parnas, Dybenko. I osobno poznajem ljude koji štede novac, kupe tamo stanove, a onda se suoče sa životnom realnošću i jako žale. Gomile ljudi koji ujutro i navečer prate metro, prometne gužve na ulazu i izlazu, identični neboderi, dvorišta pretrpana automobilima - sve to kvari dojam stanovanja.

4. Ne vjerujte agentima

U odnosu na agente postoji stereotip da su to sve ljudi koji ne rade ništa korisno, ali svoje usluge naplaćuju puno novca.

Zapravo, vrag i nije tako strašan kako ga slikaju. Suprotno uvriježenom mišljenju, agenti vas ne naplaćuju: plaćaju ih programeri da dovedu kupce do njih. U isto vrijeme, agenti ostaju nepristrani, jer rade s mnogim programerima u isto vrijeme.

Za agenta je važno da kupite odgovarajući stan: za to on dijeli svoje iskustvo, odgovara na vaša pitanja, ponekad čak i djeluje kao psiholog ako ste previše zabrinuti. On će preuzeti i rutinski rad s dokumentima. Za vas je upis hipoteke i plaćanje stana složena znanost, a takve je operacije već izveo stotine puta.

Naravno, sve se to tiče dobrih agenata koji pošteno rade za postotak od prodaje. Ima drugih koji žele dobiti novac od vas pod svaku cijenu. Proučite recenzije na Internetu, tražite preporuke od prijatelja - pod svaku cijenu pronađite posrednika s pozitivnim recenzijama. Najbolji agenti se uvijek pronalaze usmenom predajom.

5. Bojte se nedovršenih projekata

Ranije, prilikom kupnje stana u fazi iskopavanja, novac kupaca išao je izravno developeru. U budućnosti bi tvrtka mogla bankrotirati, a novac je jednostavno izgorio.

Posljednjih godina tržište se stabiliziralo: okupirali su ga veliki investitori koji svake godine iznajmljuju nekoliko kuća, imaju za cilj dugo raditi i stoga cijene svoju reputaciju. Ipak, strah od nedovršene gradnje ostaje.

Ne treba se više bojati. Od 1. srpnja 2019. godine na snazi je zakon članak 15.4. Posebnosti privlačenja sredstava od sudionika u zajedničkoj izgradnji od strane programera u slučaju stavljanja takvih sredstava na escrow račune na prijelazu programera na escrow račune. To znači da kada kupite stan u fazi iskopavanja, novac ne prenosite programeru, već banci. Sredstva se čuvaju u banci dok se kuća ne izgradi – a tek tada ih investitor može primiti. Ako se kuća iz nekog razloga ne preda, banka će vam vratiti novac.

Nadamo se da će vam ovi savjeti pomoći da kupite stan iz snova. Ako ćete kupiti stan i brine vas bilo kakva pitanja, postavite ih u komentarima, rado ću vam odgovoriti!