Kako kupiti stan i ne požaliti: savjet stručnjaka

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Zajedno sa stručnjakom za nekretnine saznali smo na što treba obratiti pažnju pri kupnji, zašto je uzeti i kako postupiti ako među vlasnicima ima maloljetnih osoba.

Na što treba obratiti pažnju pri odabiru kuće

Područna infrastruktura

Područje treba biti samodostatno kako bi većina objekata koje ćete redovito posjećivati bila, ako ne na pješačkoj udaljenosti, onda barem jednu ili dvije stanice od vašeg doma. Minimalni set je supermarket (po mogućnosti nekoliko odjednom, kako ne bi stajali u redovima), ljekarna i klinika. Ako obitelj već ima ili se očekuje da će imati djecu, u blizini bi trebali biti i škola i vrtić. Tražite dalje prema svojim potrebama. Nekome treba fitness klub nedaleko od kuće, nekome je potreban jogging park ili opremljen prostor u kojem možete šetati i trenirati svog psa.

Prilikom pregleda stana, savjetujem vam da postupite od općeg do konkretnog. Prvo gledamo područje (općenito), zatim kuću i okolicu, pa tek onda stan (privatno). Saznajte što se nalazi u susjedstvu, ima li u blizini potrebna infrastruktura i zelena mjesta. Provjerite da nema opasnih industrija u susjedstvu.

Infrastruktura oko sekundarnog stanovanja često je bolja nego u novim područjima. Ako kupujete kuću u novogradnji, provjerite kako će se to područje razvijati. Dobro je ako se programer pobrinuo za udobnost kupaca i osigurao u projektu ne samo trgovine na prvim katovima kuća, već i školu s vrtićem na pješačkoj udaljenosti.

Avito je prikupio više o prodaji stanova iz cijele Rusije - postoje i nove zgrade i sekundarni stanovi od vlasnika. Pomoću filtara možete brzo pronaći prikladnu opciju: odaberite područje grada, površinu stana i broj soba, vrstu kuće i željeni kat - u pretraživanju će se pojaviti samo prikladne ponude rezultate.

Potražite oglase s oznakom "Online Display": to znači da vas je prodavač ili vlasnik spreman povesti u obilazak stana pomoću video linka koristeći kanal koji vam odgovara - na primjer, Skype ili WhatsApp. Osim toga, možete zatražiti od vlasnika nekretnine da dokaže stanje ulaza, dizala i susjednog teritorija.

Prometna dostupnost

Kada kući morate doći s tri presjedanja, to negira svu radost ušteđenog novca i uspješnog rasporeda stana. Lokacije izolirane od glavnih prometnih arterija možda neće biti tako privlačne kao što je prodavač obećao. Relativno govoreći, ako do tog područja vodi samo jedna cesta, pripremite se za redovite prometne gužve. Ujutro i navečer bit će potpuno krcata automobilima.

Pokušajte putovati od svog budućeg doma do posla i natrag tijekom vršnih sati i provjerite vozi li javni prijevoz redovito. To se isplati učiniti, čak i ako uglavnom putujete privatnim automobilom. Ponekad je lakše uštedjeti vrijeme i vratiti se kući autobusom nego zaglaviti u prometu. Ali imajte na umu da su u velikim gradovima šanse za ulazak u prometnu gužvu vrlo velike u površinskom javnom prijevozu. U ovom slučaju, usredotočite se na to koliko brzo i povoljno možete doći metroom ili vlakom.

Konačno, pogledajte područje očima stalnog stanovnika, a ne gosta. Je li lako hodati od najbliže autobusne stanice i stanice metroa do kuće ili morate gaziti kroz pustoš gdje nema lampiona? Ima li organiziran parking ili je dvorište puno auta? Sve su to sitnice, ali utječu na udobnost života, pa je ponekad bolje ne štedjeti novac i odabrati opciju, iako skuplju, ali u prikladnom području.

Stanje kuće

Nemojte se ograničavati na pregled stana i temeljito proučite ulaz, kuću i okolicu.

Alena Kvach

Pregledajte kuću izvana, odredite gdje se nalazi stan i provjerite ima li oštećenja na zidovima. Pogledajte kamo gledaju prozori, ima li u blizini ugostiteljskih objekata i objekata koji rade 24 sata dnevno koji remete mir.

Obratite pozornost na stanje prilaznih cesta i nogostupa - ako čak i u toploj sezoni morate manevrirati između udarnih rupa, zimi će se cesta pretvoriti u stazu s preprekama. Pogledajte kako je uređeno dvorište: ima li klupa i mjesta za sport, igralište.

Alena Kvach

Neće biti suvišno komunicirati s neposrednim susjedima iz obližnjih stanova i vidjeti koji je kontingent stanovništva kuće. Obratite pažnju na stanje grupa liftova i dizala. Ako kuća ima otvor za smeće, tada biste trebali provjeriti kod susjeda ima li kukaca i glodavaca, a također saznati kako rade komunalne usluge i HOA ili tvrtka za upravljanje.

Stanje stana

Nemojte da vas zavaraju svježi popravci - iza toga se mogu sakriti neispravne instalacije, cijevi koje propuštaju ili nezakonita pregradnja. Pregledajte stan tijekom dana: na taj način možete cijeniti prirodno svjetlo i primijetiti manje nedostatke poput tragova curenja. Usput, bolje je odabrati opcije s prozorima na jugozapadu ili jugoistoku, ako želite da sobe budu svijetle tijekom dana.

Alena Kvach

Unutar stana obratite pozornost na moguća curenja i preuređenja koja krše strukturne elemente prostorije. Provjerite protok hladne i tople vode - u nekim domovima to je nepopravljiv problem. Preporučam pogledati račune za komunalne račune i remont za nekoliko mjeseci. Neke udruge vlasnika kuća uključuju opcije kao što su videonadzor ili sigurnost i čišćenje u komunalnim djelatnostima. To rezultira znatnim iznosom mjesečnih rata.

Pregledavate li stan u hladnoj sezoni, dodirnite baterije i prođite rukom po zidovima koji graniče s ulicom – ne bi trebali biti hladni. U kuhinji i kupaonici treba provjeriti ventilaciju. Na otvor pričvrstite komad papira – ako ga privlači otvor, onda je sve u redu.

Pregledajte prozore i balkon. Napominjemo da oko prozorskih otvora nema tragova i tragova plijesni, a iz pukotina nema puhanja. Provjerite je li lako potpuno otvoriti okvire i prijeđite na način rada ventilacije. Ako prozori gledaju na bučnu ulicu, pobrinite se da dobro prigušuju zvukove izvana.

Pogledajte u kakvom su stanju pod, zidovi i strop. Ako na stropu postoje čudne mrlje i pruge, najvjerojatnije su to posljedice poplave. Sa susjedima odozgo možete još pregovarati, ali kada je stan na zadnjem katu i kriv je krov koji prokišnjava, bit će teže ispraviti situaciju. Prođite kroz sobe i provjerite da vam pod ne škripi i ne pada pod nogama. Pregledajte kutove – ako vidite sive mrlje na tapetu, to je plijesan. Morat ćemo ga izvaditi i ponovno popraviti.

Što provjeriti prije kupnje

Izvadak iz USRN-a

Ne uzimajući u obzir podatke iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina, riskirate gubitak novca ako se, na primjer, stanovanje proda bez obavijesti jednog od vlasnika. Izvadak će vam pomoći da saznate koliko zapravo vlasnika stan ima i koje su njegove karakteristike: na taj način možete saznati točnu snimku i usporediti sobu s tehničkim planom - nikad se ne zna, odjednom su vlasnici dogovorili nekoordinirano preuređenje.

Alena Kvach

Važno je razumjeti što je nedosljedna obnova. Ako je to izvedeno na račun unutarnjih pregrada u stanu, a nosivi zidovi nisu pogođeni, morate naručiti novu tehničku putovnicu od Zavoda za tehnički inventar (BTI), koja će potvrditi integritet strukturni elementi. Kada kuća s plinskim štednjakom kombinira kuhinju sa prostorijom, raspored se može ozakoniti samo vraćanjem kuhinje u izvorni izolirani izgled – na primjer, restauracijom vrata i zidova.

Ako su u stanu prenesene vlažne zone, takve promjene se ne mogu legalizirati. U budućnosti to prijeti činjenicom da će pri prodaji kuće pod hipotekom procjenitelj neovisne procjeniteljske tvrtke odbiti odobriti objekt. Morat ćemo pričekati ljude koji su spremni kupiti stan s preuređenjem za gotovinu. Zbog toga se tržišna vrijednost nekretnine smanjuje, a krug kupaca sužava - 80% transakcija nekretninama obavlja se uz sudjelovanje hipoteka.

Izvadak će također pokazati ima li kućište ikakvih tereta. Primjerice, nekretnine se mogu zaplijeniti zbog dugova ili dati u zalog banci. Neće ići kupiti takav stan.

Avito štiti interese prodavača i kupaca te osigurava poštene i transparentne transakcije. Prije kupnje nekretninu možete provjeriti ovdje: izvještaj iz USRN-a i uvjeriti se da je sa stanom sve u redu. Izvješće će vam pomoći da saznate katastarsku vrijednost objekta, na temelju koje se obračunava porez na nekretnine, prikazat će broj vlasnika i povijest njihove promjene, kao i prisutnost tereta - npr. hipoteka, uhićenje ili ugovor o najmu. Sve će to pomoći u smanjenju rizika pri kupnji. Za kupca, izvješće košta 299 rubalja.

Za prodavače će izdavanje izvoda biti besplatno, sve troškove snosi Avito. Osobni podaci u izvješću se ne objavljuju: nema broja stana niti imena vlasnika. Takav ekstrakt pomoći će brzoj i isplativoj prodaji kuće - ako kupac vidi da je sve čisto s objektom, vjerojatnije je da će pristati na posao.

Identifikacijski dokumenti vlasnika

Ovo je osiguranje od sudara s prevarantima: ako kupite stan od osobe koja se pretvara da je vlasnik, onda ćete morati imati posla sa stvarnim vlasnikom nekretnine. Ministarstvo unutarnjih poslova ima jednu s kojom možete provjeriti je li putovnica važeća. Uvjerite se da njegova serija i broj, kao i prezime, ime i patronimija vlasnika odgovaraju onima navedenim u dokumentima za stan. Ako je vlasnik nakon kupnje kuće promijenio putovnicu, pogledajte njegovu pretposljednju stranicu - ona sadrži podatke o prethodno izdanim putovnicama.

Provjerite to s bračnim statusom vlasnika. Ako je kupio stan dok je bio u braku, tada se stan smatra zajedničkom imovinom. Prodaja stana bez dopuštenja supružnika neće uspjeti, pa tražite suglasnost za prodaju kod javnog bilježnika. Ako je vlasnik razveden, onda će dobro doći i sudska odluka o podjeli zajedničke imovine.

Alena Kvach

Ovdje morate obratiti pažnju ne samo na to kada je stan kupljen, već i na koji je oblik plaćanja. Ako je kuća kupljena tjedan dana prije vjenčanja na hipoteku ili na rate, a u braku su supružnici zajedno plaćali, tada je za takav stan potreban pristanak muža ili žene, jer dio sredstava za otplatu dug je korišten iz općeg proračuna. Zastara nakon razvoda braka je tri godine, nakon tog roka nije potrebna suglasnost.

Iznimka su situacije kada je sadašnji vlasnik stan dobio na dar ili ga naslijedio dok je bio u braku. Takva imovina pripada samo njemu.

Za maloljetne vlasnike vrijedi provjeriti rodni list ili putovnicu i usporediti podatke s podacima u stambenim dokumentima.

Alena Kvach

Ako su maloljetna djeca prijavljena u stanu, tada se prije transakcije mogu otpustiti na bilo koje drugo mjesto. Istodobno, potrebno je navesti alternativnu adresu, dijete se ne može otpustiti "nigdje". Ako roditelji imaju različite adrese za prijavu, za otpust djeteta potrebna je suglasnost drugog roditelja.

Kada su maloljetna djeca vlasnici udjela nekretnine ili objekta u cijelosti, potrebna je suglasnost organa starateljstva. Oni će se pobrinuti da novo stanovanje ne pogorša životne uvjete djeteta i ima odgovarajuće tehničke i druge karakteristike, kao što su površina stana, područje njegove lokacije i pristup obrazovnim ustanovama.

Vlasničke isprave

Oni su također legalni. Primjerice, ako ga je vlasnik kuće privatizirao, takav dokument bit će ugovor o prijenosu stana u vlasništvo. Prilikom kupnje objekta vlasništvo se potvrđuje kupoprodajnim ugovorom sklopljenim s prethodnim vlasnikom. Uz njega se mora priložiti akt o prihvatu i prijenosu nekretnine i potvrda bivšeg vlasnika o primitku novca.

Ako ga je vlasnik stana kupio dok se kuća tek gradila, vlasnički dokument bit će ugovor o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji s aktom o prihvaćanju i prijenosu gotovih stanova.

U slučajevima kada je vlasništvo potvrđeno darovnim ugovorom ili potvrdom o nasljeđivanju, bolje je konzultirati se s odvjetnikom prije kupnje. Na primjer, mogu se pojaviti neobjavljeni nasljednici koji traže udio u stanu, a prijevarna shema može biti prikrivena kao darovni ugovor.

Upiti o upisanim u stanu

Trebat će vam potvrda o registraciji u obrascu broj 9 - ona pokazuje tko je trenutno prijavljen u sobi. Također možete izdati arhivsku potvrdu kako biste saznali tko je ranije bio prijavljen u stanu, te provjeriti ima li među tim osobama privremeno otpuštenih. Ako ih ima, bolje je kontaktirati odvjetnika.

Također vam je potrebna potvrda o odjavi u obrascu br. 12. Navedene su osobe koje su iz ovog ili onog razloga otpuštene iz stana: na primjer, nalaze se u zdravstvenoj ustanovi, služe kaznu ili su otišli nedostaje. Ako svaki stupac sadrži "ne", sve je u redu, inače provjerite s vlasnikom što se sada događa s tim ljudima.

Alena Kvach

Ako se nakon primitka potvrde na obrascu br. 12 ispostavi da je u stanu prijavljena osoba koja je trenutno u zatvoru, preporučio bih da se ne bavite ovim objektom. Nakon što je odslužio kaznu, građanin ima pravo prijaviti se za svoje prijašnje mjesto prebivališta.

Potvrde o poslovnoj sposobnosti

Ako je prodavatelja sud ograničio u poslovnoj sposobnosti ili nije razumio značenje svojih radnji, transakcija se može proglasiti ništavom.

Alena Kvach

Ako se osoba prijavljena u stanu pokaže nesposobnom, treba imati na umu da se ova kategorija ljudi ispituje na sudu. Prilikom pregleda građaninu se mora priznati nesposobnost. Osim toga, imenuje se i skrbnik koji zastupa interese štićenika i osigurava da se preseljenje provede u skladu sa zakonom.

Da budete sigurni, tražite od vlasnika stana potvrdu od psihijatra i narkologa – to je dokaz da je priseban i nije prijavljen. Možete pozvati stručnjaka da provede anketu upravo o transakciji.

Punomoćje

Prilično je rizično kupiti stan ne od vlasnika, već od njegovog zastupnika ovlaštenog za raspolaganje imovinom. Ali ako nema drugih opcija, provjerite je li sve u redu s punomoći. Mora biti ovjerena kod javnog bilježnika, a sumnje u autentičnost dokumenta možete otkloniti uz pomoć Savezne javnobilježničke komore. Usporedite podatke o ravnatelju i zastupniku s onim što je navedeno u njihovim putovnicama. Ako ravnatelj ne može doći na posao i pokazati putovnicu, zatražite da pošaljete ovjerenu kopiju. Svakako obratite pozornost na rok važenja punomoći i saznajte koje ovlasti ima zastupnik - možda nema pravo sklapati poslove u ime nalogodavca.