Što trebate provjeriti prije kupnje stana na sekundarnom tržištu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Ako olako shvaćate dokumente, možete ostati bez stanovanja i bez novca.

Kada nešto kupite u trgovini, dovoljno je da vam prodavač želi dati proizvod, a vi ga želite kupiti. S nekretninama je sve kompliciranije: posao se može osporiti ako se pokaže da je lažan ili su pri prodaji povrijeđena nečija prava. Pritom će kupac biti najtužniji: bit će deložirani iz stana, novac će se morati vratiti sudskim putem, a ponekad čak i pozdraviti se s njima.

Kako se to ne bi dogodilo, provjerite sve dokumente - i obavezno originale ili kopije ovjerene kod bilježnika.

1. Izvadak iz USRN-a o glavnim karakteristikama objekta

Ovo je vrlo važan dokument s podacima iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina koji će vam dati puno korisnih informacija.

Tko su vlasnici

Svi oni moraju pristati na dogovor, inače se može osporiti.

Ima li kakvih tereta

Objekt se može dati banci u zalog zbog hipoteke, iznajmljen uz upis ugovora kod Federalne agencije za upravljanje imovinom, uhićen zbog dugova. Ako je tako, vlasnici nemaju pravo raspolagati. Dogovor će biti nevažeći.

Koje su karakteristike stana

Izvadak iz USRN-a sadržavat će točnu adresu, katastarski broj, područje. Na posljednjoj stranici tiskan je tehnički plan stana. Možete procijeniti snimku soba i primijetiti prisutnost rekonstrukcije. Potonje je posebno važno ako podnosite zahtjev za hipotekarni kredit – možda neće biti odobren.

Od kojeg datuma vlasnici posjeduju stan

Usporedite ga s datumom u vlasničkim listovima (o njima u nastavku).

Na temelju kojeg dokumenta vlasnik je vlasnik stana

U nekim slučajevima rizik je u početku veći - o tome se govori iu klauzuli o vlasničkim dokumentima.

Izvadak iz USRN-a dostavit će vlasnik. Možete sami nabaviti njegovu skraćenu verziju.

Da biste to učinili, morate naručiti izvadak na web stranici Rosreestr. Za isporuku dokumenta u elektroničkom obliku, morat ćete platiti 250 Dobijanje informacija iz USRN rubalja. Također biste trebali naručiti izvadak o prijenosu prava na nekretninu - košta isto. U ovom dokumentu vidjet ćete koliko često i na temelju čega su se mijenjali vlasnici stana.

Ako je u posljednjih godinu-dvije nekretnina nekoliko puta mijenjala vlasnika, to je razlog za oprez. Ovako se obično prikrivaju lažne transakcije. Ako prevareni vlasnik uspije osporiti lanac transakcija putem suda, stan će mu biti vraćen.

2. Dokumenti vlasnika / s

Ako je vlasnik punoljetan

Valjanost putovnice

Recimo, vlasnik je prije šest mjeseci promijenio putovnicu, rekavši policiji da je staru izgubio. A sada pokušava sklopiti posao o nevaljanoj ispravi, kako bi je kasnije osporio. Ovo je ispunjeno problemima.

Stoga uz pomoć posebne službe Ministarstva unutarnjih poslova saznajte jesu li dokumenti valjani.

Podaci o putovnici

Serija, broj, mjesto rođenja i adresa registracije bit će potrebni kako bi se mogli usporediti s podacima navedenim u drugim dokumentima (važno je da se sve podudara). Ako je vlasnik uspio promijeniti putovnicu tijekom tog vremena, detalji prethodne kopije navedeni su na pretposljednjoj stranici tekuće.

Obratite pozornost na ime, prezime i patronim: nepodudarnost barem jednog slova u različitim dokumentima razlog je da od vlasnika zatražite da papire dovede do ujednačenosti. U protivnom to može postati razlogom za sudski spor oko valjanosti transakcije.

Obiteljski status

Jedan od bračnih drugova ne može samovoljno raspolagati zajednički stečenom imovinom bez pristanka drugoga. Takav dogovor je lako osporiti. Stoga je važno saznati je li vlasnik oženjen i od kojeg datuma. Ove informacije će vam biti korisne kada prijeđete na naslovne dokumente.

Ako je osoba dobila stan nasljedstvom ili na dar, prisutnost supružnika nije bitna. Takva se imovina ne smatra zajednički stečenom.

No, ako imate posla s kupoprodajnim ugovorom, obratite pozornost na datum njegova sklapanja. Vlasnik može slobodno raspolagati stanom kupljenim prije braka. Ako ga je kupio nakon vjenčanja, paket dokumenata mora sadržavati ovjerenu suglasnost supružnika za prodaju. Teoretski se može zamijeniti bračnim ugovorom, koji vlasniku samostalno osigurava pravo raspolaganja predmetom. Ali uz pristanak je ipak mirnije: ponekad se spori predbračni ugovor.

Ako je vlasnik stana razveden, a stan je kupljen za vrijeme braka, on se i dalje može smatrati zajedničkom imovinom. Ovdje vam je potrebna ili suglasnost, ili sudska odluka o dijelu prema kojem je imovina prenesena na osobu s kojom namjeravate sklopiti posao.

Informacije o djeci

Samo po sebi, neće vam ništa reći. No, ako vlasnik ima djecu, to je razlog za dodatne provjere i zahtjeve za nove dokumente.

Ako je stan kupljen hipotekom, rodiljni kapital bi se mogao iskoristiti za njegovu otplatu. Time se nameće obveza da se djeci osiguraju udjeli u stanu. Stoga, ako su među vlasnicima samo roditelji, to nije učinjeno. Poslije toga, transakcija se može osporiti.

Kako se to ne bi dogodilo, od vlasnika zatražite potvrdu mirovinskog fonda da se rodiljni kapital nije koristio za otplatu hipoteke.

Ako je vlasnik maloljetan

Za djecu mlađu od 14 godina pogledajte rodni list, stariju od 14 godina - putovnice. Usporedite podatke s onim što je navedeno u drugim dokumentima.

Ako je vlasnik dijete, njegovi zakonski zastupnici ne mogu tek tako prodati stan. Za transakciju je potrebna suglasnost organa starateljstva. A ako je vlasnik stana stariji od 14 godina, onda njegovo dopuštenje.

3. Vlasnički dokumenti

Naziv dokumenta, na temelju kojeg je vlasnik dobio vlasništvo, nalazi se u izvatku iz USRN-a. Vrijedi ga pobliže pogledati.

Ugovor o prodaji

Ovdje je sve jednostavno: ako je sadašnji vlasnik kupio stan od prethodnog, to potvrđuje odgovarajući ugovor. Ako imate izvadak iz USRN-a o prijenosu prava na objektu nekretnine, usporedite podatke prodavatelja s onima navedenim u dokumentu. Zamolite i da pokažete potvrdu o prihvaćanju stana i račun prodavatelja za novac. Time ćete osigurati da prethodni vlasnik nema pritužbi na sadašnjeg.

Ako je kuća kupljena uz hipoteku, možete zatražiti potvrdu o otplati.

Općenito, nepostojanje tereta u izvatku iz USRN-a rječito ukazuje da je zajam otplaćen. No budući da se neki dokument može provjeriti, bilo bi čudno ne spomenuti ga.

Ugovor o udjelu u kapitalu u izgradnji

Ako je vlasnik stekao nekretninu u fazi izgradnje, imat će u rukama upravo taj dokument, a nakon predaje kuće imat će i akt o preuzimanju i prijenosu stana.

Nasljedni list

Prilikom posla s takvom imovinom postoji rizik da će se iznenada pojaviti zakinuti nasljednik i pokušati osporiti posao. Štoviše, što je više vremena prošlo od trenutka nasljeđivanja, manji su rizici od upadanja u nevolje. Prije kupnje najbolje je konzultirati se s odvjetnikom.

Ugovor o donaciji

Također je bolje zajedno sa stručnjakom procijeniti rizike stjecanja doniranog doma. Odvjetnik će doznati je li ispoštovana forma i postupak sklapanja posla, je li vlasnik zakonito vlasnik nekretnine.

Ugovor o prijenosu stana

Izdaje se ako je vlasnik privatizirao ovaj stan. Postoji jedno upozorenje kada se radi o takvim nekretninama. Ako je osoba upisana u stan odbila sudjelovati u privatizaciji, dobiva doživotno pravo živjeti u njemu do dobrovoljne odjave. Inače ga je nemoguće deložirati čak ni sudskim putem. Stoga je važno osigurati da se odjavi prije nego što prodavač primi novac. Ili riskirate kupnju stana sa najmoprimcem.

Postoje i druge vrste vlasničkih isprava, na primjer, sudska odluka kojom vlasnik posjeduje objekt. Ali s njima je bolje odmah kontaktirati odvjetnika ako ne želite probleme.

4. Podaci o prijavljenima u stanu

U klauzuli o ugovoru o prijenosu stana u vlasništvo već smo se djelomično dotakli teme koliko je važno znati tko je upisan u stan. Sada razmotrimo pitanje detaljnije.

Osim onih koji su odbili privatizaciju, opasnost za Vašu transakciju i ugodan život u kupljenom stanu predstavljaju sljedeći stanari:

• otpušten iz stana radi služenja vojnog roka ili liječenja u sanatoriju;
• brisan iz registra zbog izdržavanja kazne u mjestima lišenja slobode;
• prepoznati kao nestali;
• maloljetnici upućeni u internat.

Po povratku će biti prijavljeni u prethodnom mjestu prebivališta – odnosno kod vas. Možda će ih biti moguće iseliti sudskim putem, ali za to će trebati puno vremena i truda.

Posebno obratite pozornost na otpuštene maloljetnike da se raspitate da li je služba starateljstva za to dala dozvolu.

Da biste razumjeli nijanse, morate pogledati nekoliko referenci. Bolje je biti prisutan u trenucima kada ih vlasnik prima kako bi se osigurala vjerodostojnost dokumenata.

Obrazac 9 potvrda o registraciji

Sadrži podatke o svima koji su sada prijavljeni u stanu.

Arhivska potvrda o upisu prema obrascu 9

Ova verzija dokumenta prikazuje dinamiku registracije stanovnika: tko je ranije bio prijavljen, tko je otpušten i kada. Vrlo koristan dokument, ali postoji nijansa. Često ga odbijaju dati trećim osobama, uključujući i sadašnje vlasnike stana, jer sadrži osobne podatke prethodnih stanara. Ako nije bilo moguće doći do arhivske "devetke", morat ćete poraditi s onim što imate i otići izravno na obrazac 12 pomoć.

Potvrda o odjavi pojedinih kategorija građana

Dokument obrasca 12 sadrži podatke o tome je li netko od stanara otpušten iz stana, što bi u teoriji moglo biti izvor problema. U idealnom slučaju, svaki stupac nema. U suprotnom ćete morati saznati dodatne informacije o svakoj osobi pojedinačno ili čak odbiti ugovor.

5. Potvrde o poslovnoj sposobnosti

Ako se kasnije pokaže da prodavač nije bio pri trijeznom umu i tvrdom sjećanju, transakcija će biti proglašena nevaljanom. Posebno ste u opasnosti ako je prodavač starija osoba, ali općenito se od toga ne možete osigurati. Primjerice, lukavi odvjetnik može dokazati da je vlasnik bio privremeno izbezumljen zbog lijeka za prehladu, jer je ta nuspojava naznačena u napomeni.

Kako se to ne bi dogodilo, zamolite prodavača da na posao donese potvrdu od psihijatra i narkologa da je uračunljiv i da nije registriran kao ovisnik o drogama.

Ako postoje uvjerljivi razlozi za sumnju, pozovite licenciranog stručnjaka da provede ispitivanje izravno u dogovoru.

6. Podaci o dugovima za remont

Svi dugovi za stambeno-komunalne usluge ostaju na bivšem vlasniku stana. Iznimka je remont. Ako ga prodavač nije platio, dug će ići vama. Izostanak možete provjeriti do zadnje uplate. Ako nemate povjerenja, tražite potvrdu od društva za upravljanje.

7. Punomoć

Kupoprodajni ugovor najbolje je sklopiti izravno s vlasnikom. No, vlasnik nije uvijek prisutan na poslu. U tom slučaju može izdati javnobilježničku punomoć za osobu koja će zastupati njegove interese.

Transakcije s ovim dokumentom nisu sigurne, previše je faktora rizika. Ako se ipak odlučite poduzeti sličan korak, provjerite sljedeće:

• Punomoć daje pravo na prodaju stana u ime vlasnika.
• Dokument je originalan - možete saznati na web stranici Savezne javnobilježničke komore.
• Punomoć nije istekla.
• Sadrži ispravnu putovnicu i druge podatke.
• Vlasnik je živ i pri zdravoj pameti - tu će pomoći video komunikacija i potvrde iz neuropsihijatrijske ambulante.

Ali čak i ako je sve u redu, razmislite tri puta prije nego što se odlučite na takav posao.

Što treba zapamtiti

• Provjerite sve dokumente. Nemojte se bojati biti nametljivi ili dosadni: riskirate milijune.
• Ako ste u nedoumici, obratite se stručnjaku. Bolje biti alarmant nego ostati bez stana i novca.
• Ako svakim korakom sumnje ne nestanu, već jačaju, odbijte dogovor.

UPD. Tekst je ažuriran 17. studenog 2019. relevantnijim podacima iz provjerenih izvora.