Što provjeriti prije iznajmljivanja stana: od najave do zamršenosti ugovora

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Vrlo važna uputa za sve koji traže nekretninu za najam.

Faza 1. Potraga za stanom

Ako sami odaberete stan

Kada tražite stan putem specijalizirane oglasne stranice ili grupe na društvenim mrežama, riskirate da se suočite s prevarantima. Kako ne biste nasjeli na njihove trikove, morate obratiti pozornost na nekoliko važnih točaka.

1. Prosječna cijena najma stana prema vašim kriterijima

Previše "slatki" oglasi često su lažni. Prostrana garsonijera sa modernim renoviranjem u strogom centru grada na minut hoda od metroa i za koju kunu? Vrlo sumnjiv prijedlog.

2. Zahtjev za prijenos avansa na karticu

Ova točka često proizlazi iz prethodne. Nazoveš oglas koji ti se sviđa, kažu ti da ima puno onih koji to žele, a onda traže da prebaciš barem nekoliko tisuća da ti stan ostane. Nemojte da vas ovo zavara: upravo ste razgovarali s prevarantom.

Nikada nemojte prenositi novac strancima kao depozit bez osobnog sastanka.

3. Autentičnost fotografija stana

Kako biste bili sigurni da su podaci iz oglasa točni, provjerite autentičnost fotografija stana. To se može učiniti, na primjer, kroz.

Ako je jedan te isti stan objavljen na nekoliko stranica za iznajmljivanje, to nije velika stvar. Druga je stvar kad se fotografije šetaju internetom, a opis, adresa stana i kontakt osoba s vremena na vrijeme dramatično se mijenjaju.

4. Nedostatak fotografija stana

Oglasi bez fotografija izgledaju u najmanju ruku čudno. U većini slučajeva to znači da sa stanom nešto nije u redu, odnosno da takav stambeni prostor uopće ne postoji.

5. Učestalost postavljanja oglasa

Događa se da se isti oglas za iznajmljivanje stana pojavljuje i nestaje sa zavidnom učestalošću. Prije dva tjedna stan je iznajmljen, pa iznajmljen, a mjesec dana kasnije opet visi u sadašnjem. I tako u krug.

Naravno, možda nije riječ o vlasniku, nego o najmoprimcima. Pa čovjek nema sreće za stanare i to je to. Ipak, oglasi koji često trepere su alarmantni.

6. Kontakt osoba

Tko se bavi pitanjem najma stana? Vlasnik sam ili trgovac nekretninama? Ako ne želite platiti proviziju koja je jednaka polovici ili čak cijelom iznosu mjesečne uplate, onda oglasi trgovaca nekretninama nisu prikladni za vas.

Ako kontaktirate agenta za nekretnine

Prodavci nekretnina mogu vam olakšati život i pomoći vam da pronađete stan iz snova. Ili mogu biti prilično nervozni, prazne vaš novčanik ili gubite vrijeme. Evo kada treba pripaziti.

1. Realtor ne može imenovati tvrtku u kojoj je sada zaposlenik ili gdje je prije radio

Ako prodavač nekretnina tvrdi da je u osoblju agencije, možete se izravno obratiti tvrtki i to pojasniti.

Ako je trgovac nekretninama privatni poduzetnik, u svakom slučaju, mora vam reći barem nekoliko tvrtki u kojima je prije radio. Ako imate poteškoća s tim, možda ste pred prevarantom.

2. Realtor ne zanima tko će i u kojem sastavu živjeti u stanu

Gotovo svaki vlasnik barem otprilike predstavlja koga vidi kao najmoprimca i o tome obavještava posrednika. Ako vas tijekom razgovora ne pitaju o broju stanara, prisutnosti životinja i stalnom radu, ovo je zvono.

3. Realtor nije stručnjak u svom području

Teško je zamisliti da prodavač nekretnina ne zna napisati potvrdu o primanju novca ili ispuniti ugovor o najmu. A ako još uvijek ne znate, onda ovo nije agent za nekretnine.

4. Od vas se traži da platite proviziju prije potpisivanja ugovora

Realtor prima proviziju tek nakon zaključenja transakcije. Ako ste dužni platiti unaprijed, nemojte popuštati i nemojte prenositi sredstva.

5. Realtor se bavi samo jednim stanom

Obično realtor ima nekoliko objekata u radu. Sumnjivo je kada specijalist sve svoje vrijeme posveti samo jednom stanu. Pokušajte upisati svoj telefonski broj u traku za pretraživanje preglednika i vidjeti koliko vam oglasa daju.

6. Realtor se predstavlja kao zaposlenik novinske agencije

Nudi vam se da se odvezete do ureda, zaključite ugovor i dobijete pristup bazi podataka vlasnika nakon plaćanja provizije.

Realtor neće ići s vama pregledati stan i sastati se s vlasnikom, a ako to uspije nekome iz primljene baze, onda će nakon preliminarnog dogovora o sastanku stanodavac sve otkazati u zadnji čas.

U tom slučaju nećete moći vratiti novac, jer ste potpisali ugovor o pružanju informacijskih usluga. Da biste dobili pravdu, možete otići do odvjetnika i pokušati podnijeti zahtjev na sudu. Međutim, nitko vam ne može jamčiti uspješan ishod. Stoga pažljivo proučite sve dokumente na koje ste stavili svoj potpis.

Faza 2. Prvi kontakt s vlasnikom

Odabrali ste idealnu, po vašem mišljenju, opciju i rado nazovete vlasnika da dogovorimo termin. Prvo, saznajte razgovarate li stvarno s vlasnikom, a ne s agentom ili bilo kim drugim. Čak i ako je u oglasu navedeno da se stan iznajmljuje izravno.

Postavite stanodavcu nekoliko pitanja. Na primjer, kamo idu prozori stana ili na kojem se katu nalazi.

Ako osoba oklijeva, možda vas pokušava prevariti. Vlasnik će bez odlaganja odgovoriti na takva pitanja.

Ako smatrate da je sve u redu, prođite kroz informacije navedene u oglasu: navedite trošak, potrebu za pologom i plaćanjem za prošli mjesec. Saznajte koliko dugo se stan iznajmljuje, je li zaista 10 minuta do podzemne željeznice, a ne 30. Općenito, razgovarajte o svim nijansama koje su vam važne.

Faza 3. Pregled stanovanja

1. Ocijenite ulaz. Njegovo stanje može puno reći o stanarima kuće - vašim potencijalnim susjedima.
2. Pokušajte pogledati svoje susjede i pitati tko je prije vas živio u stanu. Preporučljivo je to učiniti zajedno s vlasnikom: ako stanari susjednih stanova nisu pridošlice, tada će prepoznati vašeg stanodavca, a vi ćete se još jednom uvjeriti da je on vlasnik.
3. Pažljivo pogledajte kupaonicu, posebno vodovod. Ako slavina curi, vrijedi odmah upozoriti na to vlasnika.
4. Provjerite stanje namještaja i procijenite njegovu istrošenost.
5. Obratite pozornost na mjesto utičnica. Možda ćete morati preurediti namještaj.
6. Ako ste alergični na životinje, provjerite jesu li prethodni stanari imali mačku ili psa.
7. Nemojte biti lijeni uključiti sve uređaje i kućanske aparate koje namjeravate koristiti.
8. Provjerite sve prekidače u stanu.
9. Pitajte o dostupnosti interneta.
10. Provjerite brave kako ne biste morali čekati ispod vrata dok vas ne puste unutra. Ako postoji nekoliko brava, a ključ vam je dat samo od jedne, saznajte razlog. Vlasnik može reći da je brava već duže vrijeme razbijena i da nije korištena. Morate inzistirati na zamjeni ili popravku i tražiti kompletan set ključeva.
11. Provjerite jesu li brtve na brojilima netaknute.
12. Provjerite u kakvom su stanju vaša balkonska vrata i prozori ako se ne želite smrzavati zimi.
13. Cijenite zvučnu izolaciju u cijelom stanu.

Ako vam ništa od navedenog u stanu ne smeta, možete pristupiti sastavljanju ugovora.

Faza 4. Zaključivanje ugovora

Koje dokumente vlasnika treba provjeriti

Ako stan ima jednog vlasnika

Prilikom sklapanja ugovora o najmu zamolite najmodavca da vam pokaže:

• putovnica;
• potvrda o vlasništvu ili izvadak iz USRN-a.

Morate biti sigurni da stan pripada osobi koja se predstavila kao vlasnik stana.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

Jedna od najčešćih vrsta prijevara na tržištu je iznajmljivanje tuđeg stana. Stan može iznajmiti "prijatelj" vlasnika stana, koji se u njemu smjestio na samo par dana.

Ako niste provjerili dokumente za nekretninu, tada riskirate ne samo gubitak novca, već i ostavljanje na ulici.

Ako ima više vlasnika

Uz putovnicu i potvrdu o vlasništvu potrebno je pribaviti pisanu suglasnost za iznajmljivanje stana od svih vlasnika, kao i od onih koji su u stanu prijavljeni.

Ako je u stanu prijavljen dalji rođak, može doći u stan koji ste iznajmili i u njemu boraviti. U tom slučaju najam će vrijediti, ali nitko ne može zabraniti osobi koja je prijavljena u stanu da u njemu živi.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

Ako je stan u vlasništvu supružnika

Ivaschenko Srbuhi Sargisovna Vodeći odvjetnik Europske pravne službe

Najprije morate shvatiti je li stan u zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu.

Za osiguranje možete saznati o prisutnosti bračnog ugovora i upoznati se s njegovim uvjetima. Ako stan pripada jednom od supružnika, tada nije potreban pristanak drugog. Ako je u zajedničkom vlasništvu, bit će potrebno zatražiti suglasnost svakog vlasnika.

Na što treba obratiti pažnju prilikom sastavljanja ugovora

Ugovor o najmu je dokument koji će vam pomoći izbjeći nepotrebne sukobe, stoga je vrlo važno odgovorno pristupiti njegovoj izradi. Životni haker vam je već rekao kako to učiniti ispravno, pa ćemo se zadržati samo na najvažnijim točkama.

Obavezni podaci

• Predmet ugovora je stan. Morate navesti punu adresu, područje i broj soba.
• Strane u ugovoru su vlasnik doma (ili njegov zastupnik po javnobilježničkoj punomoći) i najmoprimac.
• Podaci o putovnici i podaci o mjestu registracije - i vlasnika stana i stanara.

Rok trajanja ugovora i postupak plaćanja

Navedite uvjete ugovora i rok u kojem ste dužni platiti najam. Obratite pozornost na sankcije za kršenje redoslijeda plaćanja. Na primjer, možete imati tjedno razdoblje za otplatu duga, nakon čega vas vlasnik ima pravo deložirati iz stana.

Činjenica plaćanja mora biti zabilježena: kod plaćanja u gotovini zatražite potvrdu od vlasnika, a kod prijenosa na karticu zatražite izvod iz banke.

Svrha plaćanja mora sadržavati poveznicu na vaš ugovor. Na primjer: isplata po ugovoru o radu broj 1 od 01.01.2018.godine za lipanj 2018.godine.

Osim toga, ugovor mora sadržavati iznos koji ste prenijeli vlasniku prilikom prijave. To može biti uplata za prvi i zadnji mjesec boravka, kao i polog za osiguranje – jamstvo da će, ukoliko najmoprimac ošteti imovinu, vlasnik stana dobiti materijalnu odštetu.

Vlasnik može zadržati cijeli iznos ili dio pologa, ovisno o razmjeru nastale štete. Ako je prilikom pregleda stana sve u redu, polog za osiguranje se vraća u cijelosti najmoprimcu. Visina pologa koja je ugodna za svaku stranu dogovara se pri sklapanju ugovora.

Postupak deložacije

Posebnu pozornost treba obratiti na pravila deložacije iz stana. Trebali bi biti udobni za svaku stranu.

Ponekad u ugovorima stoji da se najmoprimcu daje samo nekoliko dana da se iseli i potraži novi stan. A neki ugovori o najmu čak predviđaju i novčane kazne za život najmoprimca kraćeg od određenog razdoblja.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

Učestalost posjeta vlasnika

Česti iznenadni posjeti vlasnika donose malo radosti. Međutim, ne možete mu zabraniti da posjećuje vaš vlastiti stan. Razgovarajte o učestalosti posjeta koji su ugodni za oboje, odredite koliko dugo bi vas vlasnik trebao upozoriti i zabilježite dogovore u dokumentu.

Komunikacijski kanali

U ugovoru morate navesti e-mail adrese ili brojeve telefona obiju strana – ovisno o odabranom komunikacijskom kanalu. Bolje oboje, da budem siguran.

Nemojte brisati prepisku sa stanodavcem kako biste se na nju pozvali u slučaju neslaganja.

Popis dragocjenosti i očitanja brojila

U akt o prihvatu i prijenosu stana, koji je priložen ugovoru, potrebno je uključiti popis vrijednih stvari. Ako ste po dolasku uplatili sigurnosni depozit, postoji rizik da ga nećete vratiti. Morate provjeriti cijeli stan. I što opreznije, to bolje. Već znate na koje točke se treba usredotočiti prilikom pregleda stana.

Najsigurnije je fotografirati sve pronađene nedostatke kako vam se ne bi pripisali kad odete. A fotografije se mogu isprintati i priložiti uz akt.

U svakom slučaju, akt mora sadržavati očitanja pojedinačnih vodomjera i električne energije u trenutku prijave.

Renoviranje i planirane promjene u stanu

Napravite popis promjena koje planirate napraviti u interijeru, kao i opreme ili namještaja koji ćete kupiti. Dogovorite se o maksimalnom iznosu i odlučite kako će se plaćanje odvijati: samo od strane vlasnika, od sebe ili 50/50.

Preporuča se unaprijed propisati uvjete neodvojivih i odvojivih poboljšanja u ugovoru ili naknadno sastaviti dodatni ugovor. Istodobno, preporučljivo je u ugovoru napraviti rezervaciju da se stvari vraćaju vlasniku, uzimajući u obzir prirodno trošenje.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

U ugovoru navedite tko plaća kvar kućanskih aparata. Nažalost, tijekom prvog pregleda ne možete biti 100% sigurni da su uređaji u besprijekornom stanju, a može biti teško dokazati da je do kvara došlo zbog normalnog trošenja, a ne zbog nepravilnog rada.

Ako primijetite da uređaj diše vatru, naznačite to vlasniku i zajedno obavite pregled, a zatim popravite dogovor u dokumentu. Inače, ako se kvar dogodi, možda će vam trebati stručnost stručnjaka kako biste dokazali da niste bili uključeni u kvar.

Živjeti u stanu

Ne zaboravite u ugovoru navesti one koji će živjeti s vama u stanu. Također nam javite ako imate kućne ljubimce. O takvim stvarima ne biste trebali lagati: s velikom vjerojatnošću bit ćete uhvaćeni u laži, a posljedice će biti vrlo tužne.

Kada se isplati otkazati najam

Najalarmantniji signal je odbijanje podnošenja vlasničkog lista. Velike su šanse da stan nije u redu.

Problematičan može biti i stan čiji je vlasnik previše zabrinut za svoju imovinu. Takvi vlasnici mogu prečesto doći k vama kako bi provjerili sigurnost svoje imovine, što će vam, naravno, izazvati nelagodu.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

Vrijedno je obratiti pažnju na ponašanje vlasnika. Pretjerana nervoza je alarmantna, kao i nerazumna žurba za sklapanjem ugovora. Ako se od vas traži da što prije potpišete dokumente, ne dopustite vam da provjerite ispravnost kućanskih aparata i popravite nedostatke, onda je ovo još jedno zvono.

Uzmite si vremena, pažljivo proučite ugovor, postavljajte pitanja i raspravljajte o problematičnim točkama. Provjerite sve što je potrebno. Važno vam je da je u stanu ugodno živjeti, a sve poteškoće svedene na minimum. Vlasnik želi da njegov stambeni prostor ostane u ispravnom stanju, a također ne želi biti sudionik u redovitim sukobima. Ocjenjujete jedni druge – u redu je. I u ovom slučaju ispravno je odvojiti dovoljno vremena za proces papirologije i pregled stana.