Kako kupiti stan koji je već pod hipotekom

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Takvo stanovanje je sigurnije kupiti uz suglasnost banke i uz njezino sudjelovanje.

Je li moguće kupiti stan koji je već pod hipotekom

Hipotekarni stan je založen od strane banke - zapis o tome je u Jedinstvenom državnom registru nekretnina. Vlasnik ne može obavljati transakcije s takvim stanom bez dopuštenja hipotekarnog vjerovnika: Rosreestr jednostavno neće registrirati prijenos vlasništva. Ali to ne znači da je nemoguće prodati ili kupiti nekretninu pod hipotekom. Samo što će sama procedura biti malo kompliciranija i duža.

Zašto prodati stan koji ima hipoteku

Ako je stan otišao u banku putem suda jer je vlasnik dužan kredit, onda ga financijska institucija prodaje putem javne dražbe. Kada se sam vlasnik odluči na prodaju nekretnine pod hipotekom, potencijalni kupci mogu biti sumnjičavi prema tome. Hipoteka je na glasu kao ropstvo, čiji se okovi mogu odbaciti tek posljednjom uplatom. Ako čovjek proda stan, nešto nije u redu ili s njim ili sa stanom, smatraju neki.

Zapravo, može biti milijun razloga. Vlasnik se odlučio preseliti u drugi grad zbog posla ili u veći stan zbog prirasta obitelji. Supružnici se razvode, žele otplatiti dug i podijeliti novac za hipotekarni stan. Zajmoprimac je promijenio financijske prilike, ne može se nositi s kreditom i želi ga vratiti prije nego što situacija postane nepopravljiva.

Naravno, razlog može biti nešto neugodno: krov prokišnjava, na ulazu je narkomanija, a menadžerska tvrtka skupi toliko novca kao da zimi posipa nogostupe Swarovski kristalima. Ali od takvih rizika niste osigurani ni kod kupnje stana bez hipoteke – samo trebate sve provjeriti.

Sada se u Rusiji gotovo polovica transakcija nekretninama odvija uz privlačenje hipoteka. Tako će na tržištu biti više stanova koji su opterećeni hipotekama.

Je li isplativo kupiti stan koji je već pod hipotekom

Kada banka na javnoj dražbi proda stan dužnika, može se očekivati znatan popust. Za financijsku instituciju to je neosnovna imovina, pa ga se pokušava riješiti jednostavnim vraćanjem vlastitog.

Prilikom prodaje kuće od strane vlasnika ne može se očekivati neuobičajeno povoljna cijena. Ali on se ipak može malo odbaciti - za nepotrebne muke i da vas motivira da kupite stan s teretom.

Kako kupiti stan uz hipoteku

Ovisno o uvjetima, stan možete kupiti na različite načine.

Uz otplatu hipoteke u trenutku transakcije

Uvjeti: transakcija se provodi uz suglasnost banke u kojoj je trenutni vlasnik izdao hipoteku; kupac kupuje predmet za gotovinu.

Najsigurnija shema. Štiti sve strane u transakciji: kupca, prodavača i banku. Pogledajmo primjer.

Prodaje se stan za 3 milijuna rubalja. Banka pristaje na transakciju i određuje iznos preostalog duga - 500 tisuća rubalja. Za izračune se koriste dvije ćelije. Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora u njih se polaže kupčev novac: u jednom 500 tisuća, a u drugom 2,5 milijuna.

Dokumenti za ćelije propisuju tko i kada može podići račune. Ako kupoprodajni ugovor bude potpisan, a prijenos vlasništva je registriran u Rosreestru, banka će moći uzeti svojih 500 tisuća iz jedne ćelije, prodavatelj - 2,5 milijuna iz druge, a kupac - hipoteku za uklanjanje teret. Ako dogovor ne uspije, kupac će vratiti svoja sredstva, a za ostalo se ništa neće promijeniti.

Ponekad se sredstva za zajam mogu položiti ne putem ćelije, već izravno u banku, ali je financijska institucija u svakom slučaju aktivno uključena u proces.

Uz ustupanje duga

Uvjeti: transakcija se provodi uz suglasnost banke, kupac kupuje stan na hipoteku od iste banke.

Kupac banci podnosi zahtjev za hipoteku, kao da kupuje bilo koji stan. Proces odobravanja bit će sličan i trajat će otprilike isto vrijeme. Budući da će on tijekom kupnje postati zajmoprimac, financijska institucija će provjeriti njegovu solventnost i odlučiti je li spreman vidjeti ga kao klijenta.

Ovdje se osim kupoprodajnog ugovora sklapa ugovor o ustupanju prava tražbine za stari kredit ili novi ugovor o kreditu između banke i kupca. Opterećenje u Rosreestru se uklanja i nameće se novo uz upis prava sljedećeg vlasnika.

Tatiana Trofimenko Vodeća pravnica Europske pravne službe

Ova shema je također prilično sigurna.

Uz prijevremenu otplatu hipoteke na teret kupca

Uvjeti: banka ne pristaje na prodaju stana, kupac kupuje stan za gotovinu. Ili kupac uzima kredit od druge banke.

U tom slučaju kupac vraća kredit. Sukladno tome, trebao bi imati pri ruci iznos jednak ostatku duga. Stranke sklapaju predugovor o kupoprodaji stana, prema kojem prodavatelj dobiva novac za zatvaranje hipoteke. Potom se sa stana skida teret, a onda se stambeni prostor prodaje kao nekretnina bez zaloga.

Ova je opcija rizičnija za kupca, jer se novac prenosi prema ugovoru koji ne podliježe registraciji kod Rosreestra.

Tatiana Trofimenko Vodeća pravnica Europske pravne službe

U teoriji, prodavatelj može odbiti registrirati kupoprodajni ugovor s Rosreestr. Kupac će od njega moći dobiti novac, ali samo sudskim putem.

Što treba zapamtiti

• Možete kupiti stan koji je već pod hipotekom.
• Morate ga provjeriti na isti način kao i stanovanje bez tereta.
• Sigurnije je kupiti stan uz suglasnost banke i uz njezino sudjelovanje.