Zašto će nekretnine poskupjeti od 1. srpnja i je li hitno kupiti stan

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Novi zakon trebao bi zaštititi novac dioničara. No banke će od toga imati najviše koristi.

Što će se dogoditi 1. srpnja?

Od 1. srpnja 2019. godine stupaju na snagu izmjene zakona kojima se mijenjaju pravila odnosa tvrtke i naručitelja na tržištu zajedničke gradnje.

Programeri više neće moći izravno koristiti novac ljudi koji kupuju stanove u fazi izgradnje kuće. Ova sredstva će se držati na escrow računima. Tvrtka će ih moći ukloniti tek nakon što objekt bude pušten u funkciju.

Programeri će morati uzeti bankovne kredite - naravno, uz kamatu. Sberbank im, na primjer, obećava da će ih posuditi po 7-8%, što je puno.

A zašto je potreban ovaj zakon?

Ovo je sljedeća faza u poboljšanju zakonodavstva u pokušaju da se zaštiti novac dioničara.

Do 2004. godine nije postojao jedinstveni regulatorni okvir za podijeljenu gradnju, pa su cvjetale razne prijevarne sheme u vidu višestrukih prodaja istog stana više klijenata, nestanka investitora sa svim novcem i tako dalje.

Zakon 214-FZ značajno je poboljšao situaciju na tržištu zajedničke gradnje. Štiti kupca od dvostruke prodaje objekata, regulira odnos između naručitelja i developera. Ali propis ne osigurava od stečaja tvrtke, što se događa ne tako rijetko. Sada se u registru Ministarstva graditeljstva nalazi 887 problematičnih zgrada.

Novi zakon je osmišljen kako bi zaštitio dioničare upravo od takvih slučajeva. Ako tvrtka ne ispuni svoje obveze - ne završi izgradnju, propusti rok - tada će se novac s escrow računa vratiti klijentu.

Čini se kao dobar zakon. Ili postoji kvaka?

Ovdje postoje neke nijanse. Novi mehanizam za zaštitu dioničara je dobro poboljšanje. Isključuje situacije kada ljudi ostaju bez novca, bez stana, ali uz dugoročnu hipoteku za nepostojeći stambeni prostor.

Međutim, u isto vrijeme, izgradnja zgrade koštat će više za developera, što će zasigurno utjecati na cijenu stanova. A govorimo o cijeni nedovršenih stanova.

Evo kako je to prije funkcioniralo: programer je uzeo novac od dioničara i dao mu popust za korištenje tih sredstava. Kupnja stana u ovom slučaju bila je svojevrsna rizična investicija. Možete, na primjer, kupiti kuću u fazi iskopa za 1,5 milijuna rubalja i pripremiti je s tržišnom vrijednošću od 2 milijuna. Sada programer ima mnogo manje razloga za takvu velikodušnost: još uvijek mora platiti kamate banci.

Dakle, stanovi u novim zgradama vjerojatno će poskupjeti: tvrtke neće poslovati s gubitkom. Ali postoji i snažno sredstvo odvraćanja - kupovna moć Rusa. Za robu koja je preskupa, možda jednostavno nema trgovaca. Prema anketama, sada su kupci spremni platiti 5% cijene stana za sigurnije transakcije s escrow računima.

Porast cijena objekata zajedničke gradnje može pooštriti troškove ostalih stanova. No stopa rasta ovisi o tržištu. U 2018. cijene stanova na primarnom tržištu i bez zakona o escrow računima porasle su za 4,35%, na sekundarnom tržištu - za 1,58%.

Pa hoće li stanovi poskupjeti ili ne?

O tome nitko ne može sa sigurnošću reći. Preduvjeti ukazuju da će stanovi poskupjeti. Ali o tome najviše od svega govore sami programeri. Moguće je da samo tjeraju ljude da kupuju stanove prije nego što zakon o escrow računima stupi na snagu. Štoviše, postoji rizik da će cijene za takve žurbe klijente već biti povećane.

Ono što se u ovom slučaju definitivno ne isplati je žuriti. U žurbi riskirate dati novac beskrupuloznom developeru i postati jedan od posljednjih prevarenih investitora u nekretnine. Pažljivo provjerite tvrtku – Lifehacker je napisao kako to učiniti.

Ako nemate vremena, ne brinite. Čak i ako cijene počnu rasti, bolje je malo preplatiti nego ostati bez stana i bez novca.

Čekaj, što će biti s novcem ako se banci oduzme dozvola?

Takav rizik predviđen je i zakonima. Ako banka izgubi dozvolu, Agencija za osiguranje depozita vratit će novac - ali ne više od 10 milijuna kuna. Osiguranje vrijedi do iznajmljivanja stana ili dok ne raskinete ugovor s investitorom.

Dakle, escrow račun izgleda kao depozit?

Samo djelomično, a banke u tom pogledu jako dobro stoje. Zahvaljujući novom zakonu, oni će kreditirati programere i od njih primati kamate. Dok budu gradili kuću, banka će moći "uvrtati" novac s escrow računa i s njih imati prihod. Nakon što su stanovi predani investitoru, on će bez kamata prenijeti točno iznos koji ste uložili. U slučaju bankrota developera, dobit ćete i novac bez kamata. Ovdje je očito tko će na kraju pobijediti.

Dakle, koji je rezultat?

Zaključak je jednostavan:

1. Od 1. srpnja 2019. kupnja nekretnina u izgradnji postat će sigurnija, ali moguće i skuplja.
2. Novac koji uplatite za stan ostaje u banci do puštanja kuće u pogon. Ako programer prekrši obveze, one će vam biti vraćene.
3. U slučaju problema s bankom, novac će vam također biti vraćen, ali ne više od 10 milijuna rubalja.
4. U svakom slučaju nema potrebe žuriti s kupnjom stana - uzmite u obzir sve nijanse. Ali ako ste odabrali programera i već ste planirali dogovor, možda ćete moći uštedjeti nešto novca.