Hipoteke u 2016. očima zajmoprimca

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Ako još niste imali vremena za kupnju kuće ili se planirate proširiti, ovaj će vam članak biti koristan. U njemu govorimo o svim nijansama hipoteka u trenutnim promjenjivim uvjetima te o načinima uštede puno novca pri kupnji kuće.

Kriza se širi svijetom, ali još uvijek treba negdje živjeti. Naravno, kuću ste trebali kupiti nešto ranije, kada su kreditni uvjeti bili bolji. No, s druge strane, tržište nekretnina sada je u dubokoj stagnaciji. A upravo sada možete osvojiti cijenu: popusti i promocije programera tek počinju. Ljetni, značajniji uskoro će zamijeniti sadašnje (ljeti stanove nitko ne kupuje, ali je potrebno prodati i nastaviti gradnju).

Ako nema dovoljno novca za kupnju stana za gotovinu ili na rate, morat ćete podići hipoteku. O tome smo već pisali, ali novo vrijeme - nova pravila. Sada ćemo razmotriti glavne točke na koje vrijedi obratiti pažnju (a ako nešto propustimo, pričekat ćemo komentare i ispraviti).

Što je hipoteka

Trenutno postoji nekoliko glavnih vrsta hipotekarnih kredita: standardni, uz državnu potporu, program Ruska obitelj i posebna ponuda banaka za vojno osoblje.

Standardna hipoteka

Konvencionalna hipoteka je izuzetno težak zajam. U prošlosti je za dobivanje hipotekarnih sredstava bilo potrebno uplatiti predujam od 13% kupoprodajne cijene. Sada - najmanje 15% za primarno stanovanje i 20% za sekundarno stanovanje. Stvarni uvjeti Sberbanke su sljedeći:

Početna naknada	Kreditni rok
	do 10 godina	od 10 do 20 godina	od 20 do 30 godina
od 20 do 30%	13, 5%	13, 75%	14%
od 30 do 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
od 50%	13%	13, 25%	13, 5%

U ovom slučaju cijene su važeće ako:

kreditirana nekretnina izgrađena je uz sudjelovanje bankovnih kredita, u protivnom se primjenjuje prirez od 0,5 postotnih bodova;
zajmoprimac osigurava svoj život i zdravlje, u protivnom se primjenjuje premija od jednog postotnog boda;
do upisa hipoteke naplaćuje se prirez od jednog postotnog boda.

Mnoge su banke pooštrile zahtjeve za zajmoprimce. Ako se igrate s kreditnim kalkulatorom Sberbanka, možete saznati da će mladoj dvočlanoj obitelji za početno odobrenje kredita trebati najmanje 40-50 tisuća osobnog dohotka svakog supružnika. Štoviše, potvrđena primanja, tako da se oni koji primaju plaću "crni keš" mogu naći u neugodnoj situaciji.

Prosječna kamatna stopa u ovom trenutku (stvarna, ne reklamna) je oko 15-16% godišnje. Zašto? Čak i osnovna stopa za sekundarno stanovanje počinje od 12, 5%. Stopa za nove zgrade je u prosjeku 13%. Cijene za prigradske nekretnine i izgradnju privatne kuće još su veće.

Vojna hipoteka

Za vojsku je vojna hipoteka nekada bila prilično prihvatljiva opcija. Još 2015. godine kamatna stopa na ovu vrstu hipoteke iznosila je 8% godišnje. Danas je već 12,5% i više.

Hipoteka uz državnu potporu

Najbolja opcija u ovom trenutku je hipoteka koju podupire država. Riječ je o kreditu za kupnju stambenog prostora u izgradnji ili stanovanja u gotovoj novogradnji. Zbog državnih subvencija, banka daje stopu smanjenu na 12% (ovo je minimalni prag, koji će u stvarnosti biti veći - oko 13-13,5%).

Međutim, ovaj program se ne odnosi na sve stambene objekte. Uglavnom na onom koji se gradi ili gradi uz sudjelovanje sredstava banke. U tom slučaju programer mora biti na određenom popisu pouzdanih osoba.

Također postoji ograničenje maksimalnog iznosa kredita:

8 milijuna rubalja - za Moskvu, Moskovsku regiju i Sankt Peterburg;
3 milijuna rubalja - za ostatak Rusije.

Minimalni predujam za hipoteku s državnom potporom iznosi 20% cijene kupljenog stambenog prostora.

U ovom slučaju, kamatna stopa zajma je fiksna - 12% godišnje u velikim bankama. Međutim, ova vrsta hipoteke uključuje obvezno životno osiguranje glavnog dužnika. Štoviše, iznos godišnje naknade izračunava se od preostale vrijednosti kredita i iznosi 1% od iznosa preostalog u trenutku plaćanja koji dužnik duguje (kamate se ne uzimaju u obzir). U slučaju odbijanja osiguranja, banka nudi povećanje stope do standarda, a ta je točka navedena u ugovoru o hipoteci. Sukladno tome, neće raditi platiti u prvoj godini, a zatim odbiti - cijela hipoteka će se preračunati od trenutka odbijanja osiguranja. Također morate imati na umu da svi hipotekarni stanovi moraju biti osigurani, a to je još uvijek oko 0,4% neplaćenog iznosa.

Vrijedi obratiti pozornost na: u vrijeme pisanja ovog teksta, kamatna stopa na hipoteke s državnom potporom ovdje je počela od 11,9% godišnje.

Program ruske obitelji

U službenim dokumentima naziva se "". Rok trajanja ovog programa trebao je isteći 2015. godine, ali je 2014. godine usvojen program „Pružanje pristupačnih i udobnih stambenih i komunalnih usluga građanima Ruske Federacije”, zbog čega je zapravo produžen do 2020. godine.

Program pokriva cijeli teritorij Rusije i usmjeren je na pružanje pomoći mladim obiteljima koje trebaju poboljšati svoje životne uvjete. Međutim, sve regulatorne akte donose same regije. Za sudjelovanje u programu mlada obitelj mora ispunjavati sljedeće uvjete:

najmanje jedan od članova obitelji ne smije biti stariji od 35 godina (član može postati i obitelj od jedne osobe);
oni koji žele moraju imati rusko državljanstvo;
obitelj mora živjeti u uvjetima neprikladnim za život (slučajevi kada je površina prostora za jednu osobu manja od one utvrđene u regiji; život u zajedničkim stanovima).

Prema uvjetima programa, mladoj obitelji dodjeljuje se državna subvencija koja bi trebala biti usmjerena na kupnju stambenog prostora ili zajedničke gradnje. Za obitelj bez djece ova se subvencija izdaje u iznosu od 35% procijenjene cijene stanovanja, a za parove s djecom, uključujući i jednoroditeljske obitelji koje se sastoje od jednog roditelja i jednog djeteta, u iznosu od 40%. Višedjetnim obiteljima osiguravaju se dodatne pogodnosti, a materijalna potpora u cijelosti.

Umjesto toga u nekim regijama na snazi su ciljane cijene po kvadratu stambenog prostora i snižene kamate, a stanovi u ponudi prodaju se gotovi.

Programi vjernosti za programere

U trenutnoj situaciji, mnogi programeri su požurili unaprijed i sklopili partnerske ugovore s velikim poduzećima. Njihova je bit sljedeća: tvrtka daje svojevrsnu subvenciju zaposleniku u zamjenu za obvezu nastavka rada, a programer zauzvrat nudi popust na stanovanje. U nekim slučajevima sporazum je trostrani. Treća u njemu je banka koja nudi sniženu stopu.

Inače, ovu ponudu sam iskoristio prilikom kupnje stana. Popust programera iznosio je 8% ukupne cijene stanovanja, a kamatna stopa Sberbanke je fiksna na 11,4% godišnje bez promjene uvjeta.

Na što treba obratiti pažnju

Bolje je uzeti hipoteku od banke u kojoj se izdaje platna kartica. To će smanjiti rizik od odbijanja izdavanja hipoteke, uključujući i nedostatak prihoda potvrđenih potvrdama. Ali vrijedi obratiti pažnju: banke smatraju da su transferi plaća plaćom. Također, takav će korak smanjiti dodatne kamatne stope.
Mnoge regije nude dodatne programe za kupnju stambenog prostora. Dakle, u mom rodnom Uljanovsku postoji "guvernerova hipoteka": zajmoprimcima koji sudjeluju u programu, općina plaća kamate na zajam za prve tri godine.
Slični programi mogu djelovati za neke radne specijalnosti (na primjer, liječnici) ili tvrtke.
Banke puno lakše odobravaju kredite za kupnju nove zgrade. Vrijedno je obratiti pozornost na vezu između programera i banke i otići na početno odobrenje s već odabranim stanom. To će smanjiti vjerojatnost odbijanja bez objašnjenja i povećati šanse za dobivanje hipoteke.
Udjeli u stanu moraju biti sastavljeni u skladu s tekućim prihodima: što je veći oporezivi dohodak, to bi udio trebao biti veći. Tako ćete zahvaljujući poreznoj olakšci moći puno brže vratiti dio sredstava. Podsjetimo da to nije samo trošak samog stana (točnije, njegov dio uzet na kredit), već i dio kamata plaćenih prema ugovoru. To će vam omogućiti da dio kredita otplatite nešto ranije.
Svako plaćanje preko mjesečne rate mora se platiti preko bankovnog službenika. Provjerite činjenicu terećenja većeg iznosa s računa. Dodatnih 500-1000 rubalja igra ulogu, ma koliko smiješno, jer svako preplate ne ide na otplatu kamata, već na otplatu glavnog duga.

Uzeti ili ne?

Unatoč puno poteškoća, živaca i značajnog preplaćivanja, hipoteka je jedina prava prilika za mnoge stanovnike naše zemlje za stjecanje stambenog prostora. Nekretnine rastu u cijeni puno brže nego što raste dobrobit društva. A prosječna mjesečna uplata za hipotekarni stan usporediva je s najamninom.

Da biste donijeli preciznu odluku, morate krenuti ozbiljnim putem. Morat ćemo se konzultirati s mnogo različitih stručnjaka. Pokušajte saznati informacije o svim ponudama u svojoj regiji prije nego odete do programera. Izračunajte maksimalni broj mogućnosti otplate i odredite onu koja će zajamčeno otplatiti hipoteku u slučaju više sile. Bolje je platiti više i na taj se način vratiti brzoj otplati nego ne moći platiti mjesečnu stopu u teškom trenutku.

Možete se informirati o aktualnim državnim programima u općini. Ponude banaka uvijek su dostupne na njihovim web stranicama, ali svakako idite osobno. Isto vrijedi i za programere: ponekad su posljednji neprodani stanovi u kući neposredno prije isporuke mnogo jeftiniji nego u fazi iskopavanja.

I, naravno, zapamtite da se možete i trebate žaliti na probleme. Za graditelje prijetnja je kontaktiranje raznih vladinih agencija. A ako su se u banci pojavili problemi, možete se obratiti zaposlenicima Središnje banke.