Iznajmljivanje stana ili uzimanje hipoteke: što je isplativije

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Detaljna analiza s primjerima i izračunima.

Kada se uspoređuju hipoteke i iznajmljivanje nekretnina, materijalni aspekt obično blijedi u drugi plan. Sudionici rasprave saznaju što je bolje: platiti tuđem ujaku ili otići u ropstvo banci, preplatiti, ali za svoje, ili se stalno kretati u potrazi za isplativijim opcijama. Ali ako napustite osjećaj i okrenete se brojkama, onda situacija postaje jasnija.

Najam i hipoteka u brojevima

Promjene cijena nekretnina i stanova za najam, kao i visina inflacije na duži period mogu se predvidjeti samo približno, tako da će izračuni biti netočni. Pa ipak, brojevi su rječitiji od riječi.

Prosječna ponderirana stopa na hipotekarne kredite u travnju ove godine, prema podacima Središnje banke, iznosila je 9,64%. Prema analitičarima Domofond.ru, najam stana u ožujku 2018. bio je u prosjeku 0,7% jeftiniji nego u prosincu 2017. godine. Međutim, radi točnosti, pretpostavit ćemo da će stanodavac povećati plaćanja za 5% godišnje.

Za izračune uzmimo regionalno središte, grad od milijun stanovnika Volgograda i savezni grad Sankt Peterburg.

Volgograd

Hipoteka

Prosječna cijena dvosobnog stana u Volgogradu, prema Domofond.ru, iznosi 2.365.695 rubalja. Razmotrite situaciju ako ste akumulirali početnu uplatu od 15%, 25% i 50% vrijednosti stana i uzeli hipoteku od 9,64% godišnje na period od 10 godina.

Predujam, rublje	Mjesečno plaćanje, rubalja	Preplata, rubalja	Ukupna cijena stana, rubalja
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

U izračunima se ne uzimaju u obzir dodatni troškovi povezanih usluga u vidu osiguranja doma i osobe koja je hipoteku preuzela, te naknade kao što je porezni odbitak.

Pretpostavimo da će cijene nekretnina rasti za 5% godišnje, tada će za 10 godina stan koštati 3,67 milijuna rubalja.

Najam

Prosječna cijena najma dvosobnog stana u Volgogradu je 15.845 rubalja mjesečno. Ako stanodavac povisi najam za oko 5% godišnje, tada će za 10 godina stanar morati plaćati 24.556 rubalja mjesečno. Sve u svemu, tijekom godina će platiti 2.389.344 rublja za život. Za razliku između cijene hipoteke s kaparom od 15% i najamnine, stanar može iznajmiti stan po predviđenoj cijeni od 2028. godine na još tri godine i devet mjeseci.

Uz prosječnu plaću u Volgogradu od 28.483 rubalja, plaćanje stanarine i hipoteke čini se izvedivim za obitelj s dvije zaposlene odrasle osobe.

Također je vrijedno uzeti u obzir da stanar ima nepotrošenu ušteđevinu za kaparu (ako postoji), koju može staviti u banku uz kamatu. Prema podacima Centralne banke, prosječna ponderirana stopa na depozite s rokom dospijeća od jedne do tri godine u 2018. iznosi 6,41%. Tijekom 10 godina pokazatelj će se mijenjati nekoliko puta, ali za izračune ćemo koristiti ovu određenu brojku. Izračuni ne uzimaju u obzir kapitalizaciju.

Predujam (štednja), rublje	Iznos u 10 godina, rubalja
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Sukladno tome, za 10 godina stanar će ne samo trošiti manje, već će i zaraditi na depozitu.

Najam i štednja

Iz prethodnog stavka jasno je koliko će osoba moći nakupiti na depozitu za 10 godina ako nastavi iznajmljivati kuću.

Najveće šanse da uštedite za stan i kupite ga bez hipoteke ima osoba koja ima polovicu cijene stana, ali samo ako se cijena nekretnine ne promijeni.

Za 10 godina mu za kupnju stana neće biti dovoljno 425.213 rubalja. Kako bi cijeli iznos imao pri ruci u pravo vrijeme, morat će uštedjeti nešto više od 3,5 tisuća rubalja mjesečno.

Za pet godina na depozitu će imati 1.561.491 rublju. Za kupnju stana u ovom trenutku osoba treba izdvojiti 13,4 tisuće mjesečno svih pet godina. Zajedno s troškovima najma stanovanja, on će potrošiti 29,3 tisuće u prvoj godini i 32,6 tisuća u petoj. Sukladno tome, ako kupi stan za pet godina, ukupni troškovi uključujući najam iznosit će 3.415.482 rubalja, za deset - 4.755.039 rubalja. Obje opcije su skuplje od hipoteka.

St. Petersburg

Hipoteka

Prosječna cijena dvosobnog stana u Sankt Peterburgu je 6.797.671 rublja.

Predujam, rublje	Mjesečno plaćanje, rubalja	Preplata, rubalja	Ukupna cijena stana, rubalja
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Kako ne biste preplatili hipoteku, morate ili prikupiti početnu uplatu u iznosu od najmanje polovice cijene stana ili povećati mjesečnu uplatu i skratiti rok kredita. Uz prosječnu plaću od 58, 5 tisuća rubalja, očito ne može svatko to učiniti.

Za 10 godina stan će navodno koštati 10,99 milijuna rubalja.

Najam

Prosječna cijena najma dvosobnog stana u Sankt Peterburgu iznosi 32.744 rubalja mjesečno. Uz povećanje cijene najma za 5% godišnje, za 10 godina mjesečno plaćanje iznosit će 50.787 rubalja, a stanar će platiti ukupno 4.942.178 rubalja. Za razliku između cijene hipoteke s kaparom od 15% i najamnine, stanar može iznajmiti stan po predviđenoj cijeni od 2028. godine na još osam godina i tri mjeseca.

Nemojte diskontirati i svoju ušteđevinu.

Predujam (štednja), rublje	Iznos u 10 godina, rubalja
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Najam i štednja

I opet, osoba koja već ima polovicu svoje cijene može računati na kupnju stana bez hipoteke. No bit će mu problematično ispuniti rok od pet godina. Za pet godina na računu će imati 4.448.162 rublja. Da prikupi potreban iznos, svaki mjesec treba uštedjeti 39,2 tisuće. Zajedno s troškovima najma morat će u prvoj godini izdvojiti 72 tisuće mjesečno.

Ako kupi stan za pet godina, ukupni troškovi uključujući najam procjenjuju se na 8.968.837 rubalja, za 10 godina - na 11.739.849 rubalja.

Dakle, što je isplativije

Prema prosječnim procjenama, najam je isplativiji. U svim slučajevima mjesečna najamnina je manja od plaćanja hipoteke. Istodobno, početna uplata ne samo da se ne troši, već donosi i novac.

Međutim, za 10 godina osoba koja je odabrala hipoteku će posjedovati stan, a stanar neće.

Što se tiče najma stambenog prostora i istodobnog povećanja štednje za stan, ni ovdje nije sve tako jednostavno. Predvidljivi čimbenici djeluju: što više novca imate pri ruci, veći prihod i niži trošak nekretnina i stanarine u vašem gradu, to su veće šanse da uštedite za stan bez hipoteke i ostanete u plusu. Međutim, pri izračunu obično ne uzimaju u obzir da cijene nekretnina mogu značajno porasti tijekom 10-15 godina.

Stoga je vrijedno uzeti u obzir još jedan ključni pokazatelj - vrijeme. Dugoročna predviđanja su teška, čak i za specijaliste. A stabilnost u zemlji bliža je vjerskom pokazatelju: ili vjeruješ u to ili ne vjeruješ. Stoga, ako morate uštedjeti za stan više od pet godina, trebali biste uključiti ne samo logiku, već i intuiciju u izračune.

Imajte na umu da inflacija deprecira novac, a nekretnine rastu u vrijednosti.

Međutim, prema Rosstatu, u posljednje tri godine cijene na sekundarnom tržištu padaju za sve vrste stanova, s iznimkom elitnih.

Kao dodatni čimbenik vrijedi uzeti u obzir blizinu dobi za umirovljenje. Bit će teško iznajmiti stan za isplatu mirovina, ali u velikim gradovima to će biti nemoguće. Dakle, do ovog trenutka dobro je imati vlastiti dom, čak i ako ste ga dobili uz preplatu.

Argument da bi novcem koji je otišao u banku mogao iznajmiti stan do kraja života je zdrav ako odustaneš od kupnje kuće u velikom gradu i iznajmiš stan po vrlo povoljnoj cijeni. Dakle, ako uštedite 3 milijuna na preplati, to će vam dati 25 tisuća godišnje mjesečno tijekom 10 godina (ali trebate uzeti u obzir inflaciju).

Novac se također može položiti. Iznos od 3 milijuna, uzimajući u obzir trenutnu prosječnu kamatu na depozite, donosit će 15 tisuća rubalja mjesečno kamata, 4 milijuna - 20 tisuća.

Kako izračunati što je najbolje za vas

Prosječni izračuni daju prosječne rezultate, pa da biste razumjeli što je za vas isplativije, izračune ćete morati napraviti sami. Da biste to učinili, potrebni su vam sljedeći podaci:

1. Visina najamnine za stan.
2. Iznos vaše ušteđevine koji planirate iskoristiti kao predujam.
3. Cijena stana koji želite kupiti.
4. Hipotekarna kamatna stopa (možete koristiti nacionalni prosjek ili onu koju nudi banka u kojoj želite podići hipoteku).
5. Postotak bankovnog depozita kojem ste spremni povjeriti svoj novac na duže razdoblje.

Ako birate između hipoteke i najma kuće uz uštedu novca za kupnju stana

1. Hipoteka

Uz pomoć ili na web stranici svoje banke izračunajte koliko će godina trajati vaša hipoteka uz optimalnu mjesečnu uplatu, kolika će biti preplata.

Uz cijenu stana od 5,2 milijuna rubalja, početnu uplatu od 3,2 milijuna, kamatnu stopu od 11% i rok hipoteke od sedam godina, mjesečna isplata iznosit će 34.245 rubalja, a preplata - 876.569 rubalja.

2. Iznajmljivanje stana

Izračunajte koliko ćete tijekom godina plaćati za najam stana, uzimajući u obzir moguća povećanja stanarine.

Na primjer, dajete 22 tisuće rubalja mjesečno i iznajmljujete stan tri godine. Za to vrijeme cijena nikad nije porasla, ali očito je da za sedam godina najam neće koštati isto. Stoga ćete u sljedećoj godini vjerojatno dati za najam 22 × 12 = 264 tisuće, u sljedeće tri godine - 24 × 36 = 864 tisuće, u preostale tri - 26 × 36 = 936 tisuća, ukupno - 2,06 milijuna rubalja.

3. Depozit i štednja

Izračunajte koliko ćete novca skupiti na depozitu za vrijeme trajanja hipoteke i procijenite iznos. Zatim izračunajte koliko ćete novca imati nakon prve godine, druge i tako do kraja hipoteke. Odlučite se i o iznosu koji mjesečno možete izdvojiti za kupnju stana, izračunajte koliko će vam novac dati za godinu-dvije i tako do kraja hipoteke. Sada jednostavnim zbrajanjem iznosa na depozitu i štednji saznajte za koliko godina ćete moći prikupiti novac za nekretnine.

Na depozit bez kapitalizacije s kamatnom stopom od 6,1%, iznos od 3,2 milijuna rubalja za sedam godina pretvorit će se u 4.566.400 rubalja.

Čak i ako cijene nekretnina ne rastu, onda je za sedam godina nemoguće kupiti stan bez hipoteke.

Postoji mogućnost da ne čekate da se potreban iznos nakupi na depozitu i da uštedite 20 tisuća rubalja mjesečno ili 240 tisuća godišnje. Zatim, nakon pet godina, ušteda će biti 5.376.000 rubalja. Uzimajući u obzir najam, ukupni trošak nekretnine bit će 6.640.000 rubalja, a ostat će 176.000. Za sedam godina, hipoteka na stan će ići na 6, 8 milijuna kuna. Odnosno, troškovi su otprilike isti, ali su ušteđene dvije godine, odnosno najam stanovanja i štednja u ovom trenutku je isplativiji.

Ovi izračuni funkcioniraju samo ako se cijena stana nije mijenjala pet godina, a najam nije poskupio brže od predviđenog.

Kada ne možete uštedjeti za stan ni za vrijeme trajanja hipoteke, očito je da je zaduživanje kod banke isplativije od štednje.

Ako birate između hipoteke i najma, a ne planirate kupnju stana u budućnosti

1. Sjetite se koliko dajete stanodavcu

Uzmimo brojke iz prethodnog primjera - 22 tisuće rubalja.

2. Izračunajte mjesečnu uplatu hipoteke

Opet je broj iz prethodnog primjera 34,3 tisuće rubalja.

3. Usporedi dva broja

Očito je isplativije iznajmiti, čak i ako u izračunima ne uzmete u obzir kaparu. Ako sve nije tako jednostavno, podijelite iznos kapare s brojem mjeseci hipoteke i dodajte primljeni iznos mjesečnoj uplati:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tisuće rubalja.

Usporedba s 22 tisuće je još jasnija. Čak i ako će se za sedam godina najam udvostručiti, najam stana će i dalje biti isplativiji.

No, već u osmoj godini osoba s hipotekom će je u potpunosti otplatiti i plaćat će samo režije. I stanar će i dalje plaćati isti iznos za najam. S druge strane, da renta ne raste, iznos koji bi otišao u hipoteku bio bi dovoljan za 26-godišnji najam.

4. Izračunajte koliko ćete zaraditi na novcu koji je mogao otići na kaparu

Za sedam godina depozit će iznositi 4,57 milijuna rubalja. A ako odgodite razliku između plaćanja u iznosu od 12,3 tisuće mjesečno na mjesečnoj razini, onda će za sedam godina donijeti još 1,03 milijuna. Ukupan iznos od 5,6 milijuna, položen na 6,1% godišnje, donosit će 28,5 tisuća rubalja mjesečno kamata.