Kako ispravno sastaviti ugovor o najmu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Isplativije je iznajmiti stan izravno preko vlasnika, zaobilazeći urede za nekretnine. Ali tada će se ugovor morati sklopiti samostalno, a to nije laka stvar: morate uzeti u obzir mnoge točke i detalje kako biste izbjegli probleme u budućnosti i živjeli u miru i povjerenju. U ovom članku ćemo shvatiti na što treba obratiti pažnju prilikom sastavljanja ugovora o najmu.

Odmah rezervirajmo: u ovom ćemo se članku posebno usredotočiti na ugovor o komercijalnom zakupu stambenih prostora, koji je reguliran Poglavljem 35. Građanskog zakona Ruske Federacije i dijelom 5. Poglavljem 5. Stambenog zakonika Ruske Federacije. Ruska Federacija, odnosno iznajmljivanje stana od strane pojedinca. U zakonu postoji razlika između ugovora o najmu (koji se sklapa s fizičkom osobom) i ugovora o najmu (koji se sklapa s pravnom osobom). Međutim, u običnom govoru koristi se ustaljena riječ "renta". Stoga ćemo u ovom materijalu radi jednostavnosti koristiti oba pojma - "renta" i "renta" - kao ekvivalent.

Dokumenti

Ni u kojem slučaju ne ustručavajte se zamoliti vlasnika stana da dostavi cijeli paket dokumenata:

• putovnica;
• potrebna je potvrda o upisu vlasništva nad stanom;
• dodatno: potvrde o plaćanju komunalnih računa (da se uvjerimo da po njima nema dugova) i izvod iz kućne knjige o osobama prijavljenim na stambeni prostor.

Ako stan ima nekoliko vlasnika, tada suglasnost jednog od njih nije dovoljna, morate dobiti suglasnost svih. Postoje tri moguća scenarija za razvoj događaja:

1. Priložiti pismenu suglasnost svih suvlasnika.
2. Jedan suvlasnik sklapa ugovor uz punomoć drugih.
3. Prilikom sklapanja ugovora svi vlasnici su osobno prisutni (tada je u ugovoru naznačeno da stan iznajmljuju svi vlasnici u isto vrijeme).

Također je potrebna pisana suglasnost osoba koje nisu vlasnici, ali su upisane na stambeni prostor. U suprotnom, oni mogu tražiti svoja prava u bilo kojem trenutku, a vi ćete morati hitno tražiti novi stan.

Budući da je riječ o najmu stana, to znači da je najmoprimac fizička osoba. Stoga sa sobom treba ponijeti putovnicu. Ako nećete sami živjeti u stanu, tada su potrebni i podaci o putovnici drugog (trećeg, petog) stanara.

Ugovori o zakupu nekretnina podliježu državnoj registraciji. Osim ugovora sklopljenog na manje od godinu dana.

Termin

Ugovor o radu može biti kratkoročni (do jedne godine) i dugoročni (od godine do pet godina). Ako u ugovoru nema ni riječi o roku, smatra se da je sklopljen na najviše pet godina. Glavna razlika između dugoročnih i kratkoročnih ugovora su uvjeti za deložaciju stanara.

Kratkoročni ugovor

Vlasnik može propisati rok tijekom kojeg ugovorne strane mogu raskinuti ugovor prije roka. Ako takav rok nije određen, on nema pravo deložirati stanare prije isteka ugovora. No, na kraju tog razdoblja vlasnik sam odlučuje hoće li stan nastaviti iznajmljivati istim stanarima ili će potražiti druge.

Dugoročni ugovor

Vlasniku je puno teže rastati se od stanara. Na kraju trajanja ugovora najmodavac ne može jednostavno useliti nekog drugog u stan: ako najmanje tri mjeseca prije isteka ugovora o svojoj želji nije obavijestio najmoprimca, smatra se da je ugovor automatski sklopljen. obnovljena pod starim uvjetima.

Ako stanodavac kaže da više ne planira iznajmljivati nekretninu, onda se najmoprimci moraju iseliti. No, u ovom slučaju on stvarno ne može iznajmiti stan na najmanje godinu dana, inače prijašnji stanari imaju pravo ići na sud i tražiti naknadu štete.

Za razliku od najmodavca, najmoprimac može raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku bez navođenja razloga.

Stanje stana i nekretnine

Popravci i poboljšanja

Hitno pitanje: tko radi popravke? Obično ugovor sadrži formulaciju da se "nakon isteka ugovora o najmu stanari obvezuju vratiti prostor u istom obliku u kojem je i dao". Stoga u ugovoru treba odmah naznačiti što se u stanu može mijenjati, a što ne.

Osim toga, bez suglasnosti vlasnika, stanari nemaju pravo provoditi reorganizaciju i rekonstrukciju stambenih prostora. Na primjer, tijekom popravaka ne možete samo uzeti i srušiti unutarnju pregradu ili proširiti vrata.

Ako je moguće izvršiti popravke, onda svakako u ugovoru napišite za koliko se najamnina treba smanjiti. Ako nema naznaka, moguće je da ćete sve sami popraviti, a vlasnik će vam jednostavno odbiti nadoknaditi troškove.

Svi tekući popravci i troškovi na njemu su na plećima najmoprimca. On ne samo da održava red u stanu, već je odgovoran i za sigurnost imovine.

Najmodavac mora izvršiti veće popravke, a sve troškove snosi on (osim ako ugovorom nije drugačije navedeno). Ako najmodavac ne pokaže interes za veće popravke kada je to potrebno, tada najmoprimac ima pravo:

• samostalno izvršiti veće popravke predviđene ugovorom ili uzrokovane hitnom potrebom i naplatiti njihove troškove od najmodavca;
• zahtijevati odgovarajuće smanjenje najamnine;
• zahtijevati raskid ugovora i naknadu za gubitke.

Kada renovirate ili kupite nešto novo za iznajmljeni stan, zakonski gledano, radite poboljšanja. Mogu biti razdvojivi i nerazdvojni. Primjerice, ako je stanar o svom trošku ugradio klimu ili bojler (a najmodavac im nije smanjio najam niti im vratio trošak), ima pravo ponijeti ih sa sobom.

Nerazdvojna poboljšanja, poput novih tapeta, ne možete ponijeti sa sobom, a da ne pokvarite izgled stana. Stoga najmoprimac može zahtijevati nadoknadu njihove vrijednosti kada ugovor istekne. No, tužba će biti zadovoljena ako je u ugovoru navedeno da se najmodavac nije protivio ovom poboljšanju.

Stanje imovine

Najmodavac je dužan najmoprimcu dati nekretninu u ispravnom stanju. To znači da ako vas nešto sprječava u korištenju stana, najmodavac mora otkloniti taj razlog o svom trošku. Čak i onu u koju nije ni sumnjao u trenutku iznajmljivanja stana. Na primjer, smjestili ste se i iznenadili ste se kada ste otkrili da su sve cijevi odavno pokvarene i jednostavno ih je nemoguće oprati pod tušem. Najmodavac mora otkloniti ovaj nedostatak što je prije moguće i potpuno besplatno. Ako to ne učini, možete sami otkloniti uzrok i zahtijevati naknadu troškova ili raskinuti ugovor.

Pažnja: najmodavac bi o svom trošku trebao otkloniti samo one nedostatke za koje ni on ni vi niste znali.

Ako ste prilikom pregleda stana vidjeli da tu nešto ne radi, ili ste na to unaprijed upozoreni, onda je već vaše pravo pristati na takav uvjet ili potražiti bolju opciju.

Također, odvjetnici preporučuju, osim ugovora, sastavljanje akta o prihvaćanju stana. Propisuje stanje namještaja, vodovoda, podova, prozora i svega ostalog. Nakon toga, to će pomoći izbjeći sporove o kvaliteti popravaka i namještaja. Naravno, u stanu sa starim sovjetskim namještajem i bez opreme, to ne morate učiniti. No, vlasnik, koji iznajmljuje kuću sa skupim namještajem i aparatima, zainteresiran je da mu se sva imovina vrati u ispravnom stanju, pa čak može priložiti fotografije nekretnine i račune koji potvrđuju njezinu vrijednost. Prirodna amortizacija se, naravno, uzima u obzir. No, stanar će morati platiti razbijeni TV ekran.

Obratite pažnju na "zajedničku odgovornost" ako zajedničkim snagama s nekim iznajmljujete stan. Ako u ugovoru nije predviđena klauzula o solidarnoj odgovornosti, tada će svu odgovornost snositi onaj tko je sklopio ugovor. Odnosno, ako vaš nemarni susjed nešto razbije, a u ugovoru ste upisani kao odgovorni samo vi, onda ćete morati platiti.

Najam

Ugovorom se definira postupak, uvjeti i rokovi za davanje najma. Ako o tome nema posebnih uputa, onda se smatra da su slične onima koje se obično koriste kod iznajmljivanja takve nekretnine: u slučaju stana, to je fiksni iznos plaćanja koji se plaća svaki mjesec.

Ako najmodavac traži da odmah plati plaćanje 2-3 mjeseca unaprijed ili polog, to mora biti napisano u ugovoru.

Dokument također treba naznačiti koliko često i u kojoj mjeri najmodavac može povećati plaćanje. U praksi se povećanje najamnine obično bilježi jednom godišnje do 10% početne cijene. No, sve je to na diskreciji stranaka.

Ako takva klauzula nije uključena u ugovor, najmodavac i dalje ima pravo povećati najamninu, ali to se može učiniti najviše jednom godišnje. Štoviše, dužan je o tome unaprijed pisanim putem obavijestiti najmoprimca. Ako mu novi uvjeti ne odgovaraju, može jednostrano odustati od ugovora.

Najmoprimac također ima pravo zahtijevati smanjenje najamnine ako su se zbog okolnosti na koje ne može utjecati, pogoršali uvjeti unajmljenog prostora.

Dodatno

Razgovarajte s vlasnikom o svim detaljima. Najvjerojatnije ćete se morati često sastajati. On je zabrinut za svoj stan, vi ste zabrinuti za kvalitetu življenja, pa naučite pregovarati i sve usmene dogovore zapišite u dokument.

Ne često, ali događa se neugodna situacija: ponekad vlasnici vole ući bez upozorenja, čak i u odsutnosti stanara i nekoliko puta mjesečno. To je razlog za raskid ugovora uz nadoknadu selidbenih troškova stanara. Da biste izbjegli takvu situaciju, jednostavno dodajte jedan redak u dogovor o tome koliko često se vlasnik može pojavljivati kod vas, je li vas na to potrebno unaprijed upozoriti i naznačiti zabranu spontanih posjeta u vašoj odsutnosti.

Saznajte kako se iznajmljivač odnosi prema gostima, životinjama i to navedite u ugovoru.

Samo pregovaranjem i fiksiranjem svih bitnih detalja obje strane će moći živjeti bez sukoba i bez nepotrebne tjeskobe.

Raskid ugovora putem suda

Već smo rekli da se najmodavcu nije lako rastati od najmoprimca, važnu ulogu igra vrsta ugovora. Ali najmoprimac ima pravo raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku, ali uz jedan uvjet: o svojoj želji mora obavijestiti najmodavca tri mjeseca unaprijed u pisanom obliku.

Ali ponekad je nemoguće ljudski se dogovoriti, a za jednu od strana postoji samo jedan izlaz - tražiti pravdu preko suda i raskinuti ugovor.

Na zahtjev najmodavca, ugovor može biti raskinut prije roka od strane suda u slučajevima kada najmoprimac:

• koristi imovinu uz bitnu povredu uvjeta ugovora ili s ponovljenim kršenjima;
• značajno degradira svojstvo;
• ne plati stanarinu na vrijeme više od dva puta zaredom;
• ne izvrši veće popravke nekretnine u rokovima navedenim u ugovoru, ako su, prema ugovoru, glavni popravci odgovornost najmoprimca.

Najmodavac može sudskim putem raskinuti ugovor samo ako je pisanim putem zahtijevao od najmoprimca otklanjanje kršenja.

Na zahtjev najmoprimca, ugovor o najmu može se prijevremeno raskinuti od strane suda u slučajevima:

• najmodavac ne daje nekretninu ili stvara prepreke koje onemogućuju potpuno korištenje nekretnine;
• nekretnina ima nedostatke koje najmodavac nije naveo prilikom sklapanja ugovora, nisu bili unaprijed poznati najmoprimcu i nisu se mogli otkriti tijekom pregleda nekretnine;
• najmodavac ne izvrši veće popravke nekretnine u roku utvrđenom ugovorom ili u razumnom roku;
• imovine, zbog okolnosti na koje najmoprimac ne može utjecati, u stanju neprikladnom za korištenje.

Po prestanku najma, najmoprimac je dužan vratiti nekretninu najmodavcu u stanju u kojem ju je primio, uzimajući u obzir normalno trošenje ili u stanju predviđenom ugovorom.

U zaključku, zadržimo se na još dvije važne točke.

Ako stanodavac donira ili proda iznajmljeni dom, to ne prestaje najam. Drugim riječima, kada osoba dođe i kaže: “Iselite se, prodajem stan”, to je protuzakonito. Promjena vlasnika ne povlači za sobom raskid ugovora o najmu stana.

Po potrebi možete promijeniti najmoprimca (stanara). Odnosno, ako je ugovor sklopljen za muža, a on, na primjer, odlazi na Sjeverni pol na dugo poslovno putovanje, tada uz njegov pristanak možete promijeniti stanara u njegovu ženu. U ovom slučaju ugovor ostaje isti, isti uvjeti, rok nastavlja teći i ne resetuje se. Ali to vas može spasiti od birokratije ako se pojave problemi (na primjer, ako morate raskinuti ugovor ili nešto naplatiti sudskim putem).