Kako odabrati između novogradnje i sekundarne zgrade ako ćete kupiti kuću

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke.

Kupnja kuće općenito nije laka. Postoji mnogo nijansi koje treba uzeti u obzir. A jedno od pitanja na koje naiđe budući vlasnik nekretnine - novogradnja ili sporedna nekretnina? Svaka od opcija ima svoje obožavatelje, ali ni za jednu se ne može reći: ova je definitivno bolja. Sve ovisi o vašim potrebama i željama.

Analizirajmo glavne kriterije po kojima je vrijedno usporediti sekundarno stanovanje i stanove u novogradnji kako bismo lakše napravili izbor.

Jednostavnost transakcije

Puno je sitnica koje treba imati na umu kada kupujete na sekundarnom tržištu. Primjerice, pazite da stan nije u zalogu, da je prodavač adekvatan, da mu bračni drug nije protiv prodaje nekretnine itd. Ako svi dokumenti nisu pažljivo provjereni, postoji rizik da će transakcija biti poništena za nekoliko godina. Stan će se morati isprazniti i tužiti kako bi se novac vratio. Stoga kupnja zahtijeva brigu, a često i pomoć odvjetnika ili agenta za nekretnine.

Osim toga, prilikom stjecanja objekta u starom stambenom fondu, često morate sudjelovati u lancu transakcija. Vaš prodavač također kupuje stan, kao i njegov prodavač – i tako dalje. Ponekad su ti lanci prilično dugi. A ako jedna karika ispadne, svi ostaju bez dogovora.

Glavna opasnost pri kupnji nove zgrade je rizik od naleta na prevaranta. Za njihove žrtve postoji čak i poseban izraz - prevareni dioničari. Nesavjesna tvrtka znala je nekoliko puta prodati stanove ili potpuno nedovršeni objekt. I kupcima je oduzet novac.

Situacija je bila regulirana zakonom. Sredstva ulagača sada se šalju na escrow račune. Kada je kuća spremna, novac se prenosi programeru. Ako se to ne dogodi, sredstva se vraćaju kupcu.

To jest, općenito, postalo je sigurnije kupiti stan u novoj zgradi. Nekretnine nemaju povijest, pa samo trebate provjeriti savjesnost developera. Štoviše, novo stanovanje se prodaje izravno i prodaje se bez ikakvih lanaca.

Uvjeti hipoteke

Vrijedi početi s činjenicom da dobivanje hipoteke za stan u starom stambenom fondu uopće može biti problematično. Najteže je dobiti kredit za stanovanje u kućama izgrađenim prije 60-ih godina XX. stoljeća. A među njima postoje i jake "stalinke" i predrevolucionarne zgrade s remontom, koje ne gube svoju privlačnost.

Banke su općenito spremnije dati hipoteke za stanovanje u novim zgradama. Takve je transakcije lakše izvršiti. Iznad smo već shvatili s kojim se nijansama možete suočiti pri kupnji drugog doma. To znači da upravitelj treba pitati klijenta i staviti u mapu hrpu referenci. S novim zgradama sve je transparentnije. A prebacivanje novca na račun pravne osobe lakše je nego se zamarati sigurnim uplatama za fizičke osobe kako bi svi bili zadovoljni.

Razlika će se često vidjeti u kamatnim stopama za nove zgrade i stari stambeni fond. Ponekad je značajno, ponekad nije. Na primjer, Alfa-Bank nudi kredite na 7, 89% za nove stambene i 8, 29% - za sekundarne, i Otkrytie - 8, 8% i 8, 9%, respektivno.

Cijene za novogradnje od "Alfa-Bank"

Stopa za sekundarno stanovanje od Alfa-Bank

Stopa za nove zgrade iz "Otkrytie"

Stopa za sekundarno stanovanje iz Otkritie

Razlike postaju vidljive ako se kupac može prijaviti za povlaštene uvjete ili programe državne potpore. Na primjer, banke, u partnerstvu s programerima, često snižavaju stope na kredite za kupnju kuće u određenom susjedstvu. Program povlaštenih hipoteka, koji su odlučili produljiti do 1. srpnja 2022., odnosi se samo na nove stanove, kao i na kredit od 6% za obitelji s djecom.

Sve to može nagnuti vagu u smjeru nove zgrade.

Izgled

U prosjeku, moderni rasporedi izgledaju promišljenije od starijih kuća. Obično govorimo o barem funkcionalnom hodniku i velikoj kuhinji. A u višesobnim stanovima možete pronaći dvije kupaonice.

Za zgrade sovjetskog razdoblja karakterističnije su male kuhinje, prolazne sobe, što nije uvijek prikladno. Nema se što reći o predrevolucionarnim kućama - rasporedi tamo mogu biti najzamršeniji. Kada su se golemi dvorski stanovi pretvarali u male, često su se rezali na vrlo čudan način.

Preuređenje je pod kontrolom države. Za njih postoje mnoga pravila i ograničenja. Zato se isplati kupiti stan čiji vam zidovi uglavnom odgovaraju. I nisu svi spremni tražiti dijamante u starom fondu, ako možete kupiti novi standardni stan i dobiti više-manje razuman raspored.

Ovo je vrijeme da se prisjetite važnih stvari. Programeri ponekad nude takozvane stanove otvorenog plana, odnosno prostore bez unutarnjih zidova. Ovo se služi kao opcija za vašu udobnost. Stavite ih bilo gdje. Ali najčešće u projektu postoje particije. I morat će se postaviti točno tamo gdje se primjenjuju, inače će to biti kršenje zakona. Programer je toliko ekonomičan u izgradnji zidova, ostavljajući pitanje na milost i nemilost onima koji kupuju stambene objekte. Imajte to na umu ako tražite besplatni izgled.

Dovršavanje

U novim zgradama kupcima se nude uglavnom dvije vrste završnih obrada: gruba, kada je obavljen minimum posla, i konačna ključ u ruke. Prva opcija je dobra jer kupac ne preplaćuje popravke koji nisu učinjeni po njegovom ukusu. Ali trebat će vremena i novca da se stan dovede u red. Fina završna obrada podrazumijeva da se odmah možete useliti i živjeti. Istovremeno, kvaliteta materijala i rada ostaje na savjesti developera. I rijetko se može očekivati da će biti visoka. Ali barem će vas dočekati novi vodovod, ispravne utičnice i prekidači i tako dalje.

Preprodaja u tom smislu podrazumijeva širok izbor opcija. Ovdje kupac može očekivati:

• gruba dorada: vlasnici su počeli renovirati, ali su odlučili prodati stan;
• elegantna visokokvalitetna obnova;
• svježa završna obrada - ekran, koji je stavljen na prodaju kako bi se sakrili nedostaci stana, i koji neće dugo trajati;
• prapovijesna adaptacija, ali stan je u dobrom, urednom stanju;
• propadanje i devastacija, tekuće cijevi, vodovod sa centimetarskim slojem prljavštine i rupama u podu;
• "Elitna", ali neukusna adaptacija, za koju vlasnici žele strašno puno novca.

Ako se sve ovo zbroji, zapravo postoje dvije mogućnosti: kada su potrebni hitni popravci i kada nisu potrebni. Prednost drugog slučaja je što se možete odmah useliti u stan i ne trošiti novac na najam stana dok sami pospremate. Ovo je posebno dobro za hipoteke. Ako na računu postoji iznos koji će biti dovoljan i za kupnju stambenog prostora i za njegovu obnovu, završna obrada nema tako grandioznu vrijednost.

Pokretni termin

Na datum dolaska utječe ne samo potreba za popravcima. Stanovi u novogradnji počinju se prodavati kada sama kuća praktički ne postoji. Stoga ponekad morate godinama iznajmiti kuću dok čekate ključeve od developera. Ništa se nije promijenilo sa sekundarnim kućištem: ako je završni sloj prisutan, možete se odmah javiti.

Bučna renoviranja

Zamislite prosječnu novu zgradu. Ljudi su kupovali stanove u različitim fazama izgradnje kuće, a ključeve su stanari dobivali otprilike u isto vrijeme. I svi počinju popravljati. U skladu s tim, trebali biste biti spremni na buku koja će trajati nekoliko godina.

Za nove zgrade, regionalni "zakoni o tišini" obično čak postavljaju svoje uvjete. Na primjer, u Moskvi je zabranjeno nešto glasno popravljati od 19 do 9 sati i od 13 do 15 sati, kao i nedjeljom i državnim praznicima. Ali u novim zgradama tijekom prvih godinu i pol popravci se mogu obaviti od 7 do 23 sata bez stanke i vikenda.

Čak ni kupnja stana u kući s finom završnom obradom ne osigurava od buke. Samo što će popravci biti vremenski još više razvučeni, jer će ih susjedi započeti u različitim periodima. U starom stambenom fondu, naravno, nitko nije osiguran ni od tuđih popravaka. No, malo je vjerojatno da će to učiniti odjednom. I obično u takvim kućama ima još manje stanova.

Što se tiče ostalih šuma, puno ovisi o kvaliteti zvučne izolacije. A može biti strašno i u starim i u novim domovima.

Kvaliteta komunikacije

U novim domovima komunikacije su definitivno nove. U starim - kamo sreće. Mreže se povremeno mijenjaju, tako da se u sekundarnom kućištu mogu pronaći tek postavljene cijevi i baterije. Obično je sve vidljivo golim okom čak i kada se gledaju oglasi za prodaju stanova.

Ali s ožičenjem moguća su iznenađenja. U starom stambenom fondu postoji opasnost da se suočite s akutnim nedostatkom utičnica - prije jednostavno nisu bile potrebne u takvoj količini. Dotrajala ožičenja također su opasna od požara. I često u starim stanovima nema dovoljno električne energije za sve moderne uređaje. Povećanje je cijela avantura. To može biti važno ako želite istovremeno uključiti usisavač, mikrovalnu pećnicu i grijač.

Okrug

Iz očitih razloga, nove zgrade se uglavnom podižu tamo gdje ima slobodnih površina - bliže periferiji. U centru se ponekad grade i nove kuće, ali se prodaju po kozmičkoj cijeni. Dakle, onima koji nemaju puno novca, ali žele živjeti u centru, postoji samo sekundarni stambeni prostor. U stambenim naseljima već se može birati između novogradnje i starog fonda.

Infrastruktura

Ako je u starom kraju izrasla usamljena nova zgrada, neće biti problema s infrastrukturom. Tu su vrtići, škole, ambulante, trgovine i sve što vam treba za život. Ako u staroj četvrti ima nekoliko novih zgrada, to je već teže: postojeći objekti možda neće moći podnijeti povećani broj ljudi.

U novim područjima s infrastrukturom sve će biti nesretno. Obično programeri prikazuju parkove, klinike i sve, sve, sve na modelima. Naravno, prije ili kasnije novi prostor će neizbježno postati useljiv. Ali morate biti spremni na činjenicu da dio onoga što je obećano postoji samo u projektu, a sve ostalo neće se pojaviti uskoro. Na primjer, drugo dijete može ići u školu bez čekanja u vrtić.

Kontingent

Obično ljubitelji novogradnje odbijaju sekundarnu imovinu zbog lošeg susjedstva. Navodno će biti mrzovoljnih umirovljenika, pijanica i ostalih problematičnih stanovnika. A nove zgrade posjećuju ljudi koji imaju novca za kupnju stana, što znači da će sve biti u redu.

Čini se da ova misao nije sasvim istinita:

• Prisutnost novca uopće ne karakterizira osobu. Mogućnost kupnje kuće nije povezana s odgojem, čistoćom i taktom.
• Stanovi u novogradnji često se kupuju za iznajmljivanje. Ako u kući ima mnogo jednokrevetnih soba i garsonjera, tu se mogu smjestiti glasni studenti ili 50 ilegalnih migranata.
• Nove kuće ekonomske klase imaju stanove koji pripadaju socijalnom stanovanju: grad ih dijeli potrebitima. A to su, primjerice, ljudi iz trošnog sekundarnog stanovanja. Mogu se pokazati i ugodnim susjedima i ne baš dobrim.
• Sve je relativno. Ponekad je tiho pijanstvo iza zida ugodnije od obitelji s troje glasne djece.
• U sekundarnom stanovanju možete odmah upoznati svoje buduće susjede. U novoj zgradi to neće uvijek biti ugodno iznenađenje.

Dakle, puno ovisi o konkretnom domu i vašim osobnim potrebama.