Što je bila hipoteka u različitim povijesnim razdobljima

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja promjena: 2023-12-17 03:58

Kako su ljudi rješavali pitanje kupnje stanova na kredit od prapovijesti do 21. stoljeća.

Moderni financijski instrumenti radikalno su promijenili stav osobe prema vlastitom gospodarstvu. Uzmite istu hipoteku: omogućila je ljudima kupnju stanova i drugih nekretnina pod uvjetima koji su prije bili jednostavno nemogući. Hajde da shvatimo kako je pitanje hipoteke bilo uređeno u različitim razdobljima, kako bismo shvatili koliko je to pomoglo ljudima da poboljšaju svoje živote.

1. Paleolit i ranije

Znanstvenici znaju prilično malo o tome kako je bio uređen obiteljski i gospodarski život u pretpovijesno doba. Arheolozi i paleogenetičari u najboljem slučaju mogu rekonstruirati veličinu ljudskih skupina, njihovu genetsku sličnost i zanimanje.

Kako bi rekonstruirali običaje paleolitičkih ljudi, obično gledaju više ili manje moderna plemena lovaca skupljača (na primjer, narod Guaiac koji živi na teritoriju modernog Paragvaja). No, čini se da su stari ljudi bili skloni patrilokalnosti - vrsti obiteljskog odnosa u kojem žena odlazi u pleme oca svoga muža (ako je koncept "muža" u našem smislu općenito primjenjiv na takvu starinu). Pa definitivno su imali egzogamiju – zabranu brakova u bliskom srodstvu. Općenito, morao sam živjeti s roditeljima.

Ako je postojala moderna hipoteka: možda je nekoliko obitelji moglo uzeti hipoteke na hranu, odjeću i oružje i formirati novo pleme. Otprilike na isti način kao što se sada mlade obitelji prijateljski naseljavaju u nove zgrade. Kao rezultat toga, članovi novog plemena imali bi pratnju iste dobi.

2. U staroj Grčkoj

Zapravo, riječ "hipoteka" je grčkog porijekla i prevodi se kao "temelj", "zalog" ili čak "upozorenje". Tako se zvao stup koji je postavljen na granici parcele, pa je "upozoravao" da ovo mjesto služi kao osiguranje duga.

Tako je kod Grka hipoteka bila oblik imovinske odgovornosti dužnika prema vjerovniku: u slučaju neplaćanja vjerovnik je imao pravo uzeti natrag založeno zemljište. Prije razvoja hipoteka, insolventni dužnik je osobnom slobodom odgovarao vjerovniku, stoga je hipoteka bila progresivnija mjera gospodarskih odnosa.

Naravno, za to je u grčkom društvu morala postojati razvijena institucija privatnog vlasništva nad zemljom. 621. godine prije Krista atenski vladar Drakont sastavio je prvi skup pisanih zakona (da, vrlo drakonskih mjera), koji su strogo kažnjavali svaki zadiranje u tuđu imovinu. To je dalo poticaj razvoju kreditnih i dužničkih odnosa, u kojima je zemljište djelovalo kao kolateral. Grčka hipoteka bila je u potpunosti operativna početkom 6. stoljeća pr.

Ali takva hipoteka nije bila dostupna svima: da biste je koristili, bilo je potrebno posjedovati vlastitu parcelu.

Najstariji sin u obitelji bio je nasljednik očevog imanja, pa je mogao dovesti ženu u roditeljsku kuću, koja je kasnije zajedno sa zemljom prešla u njegovo vlasništvo. On je bio taj koji je u budućnosti mogao računati na hipoteku koja mu, zapravo, više nije bila potrebna.

Ali mlađi sinovi su u tom smislu bili u nepovoljnom položaju i mogli su se ili zadovoljiti zemljišnim parcelama, ili ući u službu bogatih, ili tražiti svoju sreću u kolonijama. Sve to nije baš pogodovalo stvaranju obitelji u relativno mladoj dobi.

Ako je postojala moderna hipoteka:sposobnost da prvo dobije zemlju u svom rodnom gradu, a zatim otplati dug za nju u novcu ili usluzi, preokrenula bi život starih Grka. Mlađi sinovi bi se sigurno oduševili. Istina, tada bi živjeli u blizini Atene, Sparte ili Korinta, a ne bi pokrivali cijelo Mediteran svojim kolonijama. Ili bi, naprotiv, pokrili cijelu ekumenu.

3. U starom Rimu

U antičkom svijetu hipoteke su bile poznate u Babilonu (Hamurabijevi zakoni u 6. st. pr. Kr.), Mezopotamiji, čak i Indiji (u 2. st. pr. Kr.). Ali hipoteka je postala najbliža modernim uvjetima u starom Rimu.

U početku su se dužnički odnosi među Rimljanima gradili, da tako kažem, uvjetno, u obliku "transakcije o povjerenju" (lat. Fiducia), a rizike nije preuzimao vjerovnik, već dužnik: prenio je vjerovnika u zamjenu za novac pomoću posebnog pravnog zaloga, odnosno pokretnine ili nekretnine. Nakon otplate duga, mogao se samo nadati da će vjerovnik održati obećanje i uz pomoć zrcalne pravne procedure vratiti kolateral. Ako bi vjerovnik iz nekog razloga to odbio, dužnik bi mogao samo diskreditirati svoje ime među sugrađanima - zakon mu nikako nije mogao pomoći, dogovor je dogovor.

Već u II. stoljeću prije Krista hipotekarni odnosi značajno su se razvili. Prema novom obliku založnog posla (lat. Pignus), vjerovnik u zamjenu za svoj novac više nije dobivao pravo vlasništva nad imovinom dužnika, već samo pravo posjedovanja te nekretnine. Vjerovnik nije imao ni pravo korištenja ove imovine, ali su plodovi stečeni od te imovine mogli ići za plaćanje duga ili kamata na nju. Samo u slučaju kada dužnik nije mogao platiti u skladu s preuzetim obvezama, vjerovnik je postao vlasnik svoje imovine.

Konačno, u prvim desetljećima II stoljeća prije Krista javlja se i treća vrsta kolaterala, koja je doista bliska modernim hipotekama (lat. Hypotheca legalis) – zalog imovine bez prijenosa na vjerovnika.

Tome je olakšala promjena političkih i gospodarskih uvjeta tog vremena: slabljenje robovlasničkog sustava i masovni prijenos zemlje na zakupnike. U početku su najmoprimci - stanovi ili male parcele - založili svoju pokretninu (primjerice, namještaj ili poljoprivredni alat) kao jamstvo za najam, ali su je nastavili posjedovati. Nakon toga, nekretnine bi također mogle postati predmet hipoteke.

Ako zajmoprimac nije mogao platiti prema ugovoru, zajmodavac je dobio pravo potraživanja založene stvari uz njezinu naknadnu prodaju na dražbi i naknadu iz prihoda dužnikovog duga.

Ako je postojala moderna hipoteka:rimska je hipoteka već bila dosta razvijena, ali je imala niz nedostataka. Primjerice, u starom Rimu nije se vodio jedinstveni registar imovine, a zajmodavac, prihvaćajući zalog, nije mogao biti siguran da ista imovina više nije založena drugom zajmodavcu i da će u slučaju bankrota zajmoprimca njegov hipotekarno pravo ne bi bilo u koliziji s tuđim hipotekarnim pravom.

Osim toga, hipoteka je obično bila proširena na cjelokupnu imovinu zajmoprimca, što je činilo njezin volumen i vrijednost neizvjesnim, što se moglo mijenjati tijekom vremena. Ovakvi nesređeni imovinski odnosi kočili su razvoj hipoteka, što je značilo da su patili rimski građani koji su to trebali.

4. U srednjovjekovnoj Europi

Kao što je vidljivo iz navedenog, hipoteka može normalno postojati samo uz strogo poštivanje prava sudionika u prometu. Strukturno složene transakcije zahtijevale su kontrolu i regulaciju, a dugoročno - sustav registracije koji dobro funkcionira. Sve je to mogla osigurati samo država. Stoga je, zajedno s padom Rimskog Carstva kao jedinstvene centralizirane državne formacije u 5.-6. stoljeću nakon Krista, praktički prestala postojati institucija hipoteke.

Oživio je tek u doba visokog srednjeg vijeka (XII-XIII st.), na novom valu razvoja monetarno-pravnih odnosa. Feudalci su često trebali novac za vođenje međusobnih ratova ili križarskih ratova, pa su stoga bili prisiljeni davati svoje dvorce i zemlje predaka pod hipoteku kamatarima ili bogatijim susjedima.

Zbog toga je Zapadna Europa, kao nasljednica Rimskog Carstva, usvojila i razvila instituciju hipoteke, čineći je još formalnijom, zaštićenom razvijenim zakonodavstvom. Osim toga, postojale su i posebne hipotekarne knjige, u koje su se upisivali podaci o nekretninama pod hipotekom.

U doba kasnog srednjeg vijeka (XIV-XVI st.) hipoteka je konačno uspostavljena u obliku u kojem postoji do danas: založena imovina ostaje u posjedu dužnika, a vjerovnik dobiva pravo, u u slučaju nevraćanja duga, povrat založene nekretnine uz njezinu naknadnu prodaju na dražbi…

Ako je postojala moderna hipoteka:dobro je ako ste veliki feudalac i imate što staviti pod hipoteku - i nadati se ratnom plijenu, koji će nadoknaditi i dug i kamate. No, velika većina Zapadnih Europljana u srednjem vijeku bili su siromašni seljaci koji su posjedovali premale parcele da bi računali na velike kredite. I općenito, sudovi, tužbe, bilježnici i odvjetnici su za bogate i plemenite, u najboljem slučaju - za građanke velikih gradova. Ne, hipoteke u srednjem vijeku još su bile daleko od opće dostupnosti.

5. Modernost

U 19. stoljeću industrijski rast, urbanizacija i razvoj urbane infrastrukture pridonijeli su eksplozivnom rastu tržišta hipoteka. U najrazvijenijim europskim zemljama - Engleskoj, Francuskoj ili Nizozemskoj - principi kreditiranja za financiranje izgradnje korišteni su aktivno i svugdje. Novčana masa u građevinarstvu i industriji ulagala se i u druge europske zemlje, uključujući i Rusko Carstvo.

U dvadesetom stoljeću hipoteka je dobila posebnu ulogu u Sjedinjenim Državama tijekom Velike depresije. Upravo je ona činila osnovu "New Deala" Franklina Roosevelta.

Na američkom stambenom tržištu postoje dvije vrste kredita – građevinski zajmovi i hipoteke. Iznos kredita ne prelazi 80-90 posto vrijednosti nekretnine pod hipotekom. Veličina prve rate koju zajmoprimac plaća iz vlastitih sredstava je 10-20 posto. Država daje siromašnima povlaštene kredite za punu vrijednost kuće.

Danas se hipotekarni zajmovi u Sjedinjenim Državama izdaju na razdoblje od 15-20 godina. Posebnost američke hipoteke je ciljana i sustavna državna potpora hipotekarnom kreditiranju putem instrumenata kao što su sekundarno hipotekarno tržište, osiguranje državnih zajmova i pogodnosti u dobivanju kredita za građane s niskim prihodima. Zahvaljujući ovim mjerama i dostupnosti kredita, 75 posto Amerikanaca ima svoj dom.

U Rusiji se tržište hipoteka počelo razvijati tek nakon raspada SSSR-a. Vlada je 1997. godine osnovala Agenciju za stambene hipotekarne kredite kako bi privukla ulaganja u sektor hipoteka. Godine 1998. donesen je zakon "O hipotekama (zalozima nekretnina)". Prema podacima o hipotekarnim kreditima odobrenim rezidentima i stečenim pravima potraživanja po hipotekarnim kreditima u rubljama Centralne banke, rast hipotekarnih kredita u 2017. u odnosu na prethodnu godinu iznosio je 37 posto. Ukupno je u 2017. izdano više od dva bilijuna rubalja u kreditima. To je postalo moguće zahvaljujući dosljednom smanjenju ključne stope. U prosincu 2017. bila je fiksna. Banka Rusije odlučila je zadržati ključnu stopu na 7,25% godišnje na 7,25% godišnje.

Opći trend moderne hipoteke je očit - bit će sve pristupačnije sve većem broju građana. Cilj država koje podržavaju ovu vrstu kreditiranja je osigurati vlastiti stambeni prostor za što veći broj svojih građana i mladih obitelji.